在高雄買地、蓋房子，第一個要問的是：這塊地是什麼使用分區、建蔽率與容積率是多少。這裡把常見問題依分區逐一整理，附上原高雄縣、市轄區的差異，以及怎麼自己查分區、申請分區證明。
以下問答整理至 2026-10-26，依當時的法規與都市計畫版本；細部計畫另有規定者從其規定，具體情形請以該地區都市計畫書與主管機關最新公告為準。
各分區的建蔽率與容積率
我家在第一種住宅區（住一），建蔽率容積率是多少？100坪的地最多能蓋多大？
依施行細則附表二（115年6月1日修正版），第一種住宅區建蔽率40%、容積率80%。以100坪地試算：一層建築面積最多40坪、各層總樓地板面積最多80坪（約兩層）。這是法定上限，獎勵、退縮、不計容積項目會影響實際結果。細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：都市計畫法高雄市施行細則（自治規則，115.06.01修正）第20條、附表二
第二種住宅區（住二）的建蔽率、容積率多少？能蓋幾層？
施行細則附表二：第二種住宅區建蔽率50%、容積率150%。100坪地一層最多50坪、各層合計最多150坪，大約三層樓。以上是法定上限，不含獎勵與不計容積項目。細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：都市計畫法高雄市施行細則（自治規則，115.06.01修正）第20條、附表二
我買的地是第三種住宅區（住三），100坪地可以蓋到幾坪、幾層？
施行細則附表二：第三種住宅區建蔽率50%、容積率240%。100坪地一層最多50坪、各層合計最多240坪，約四到五層（240÷50＝4.8）。實際還要看退縮、法定空地與不計容積項目。細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：都市計畫法高雄市施行細則（自治規則，115.06.01修正）第20條、附表二
第四種住宅區（住四）建蔽率容積率多少？和住三差在哪？
施行細則附表二：第四種住宅區建蔽率50%、容積率300%；住三則是50%、240%，兩者建蔽率相同，住四容積率多60個百分點。100坪地，住四各層合計最多300坪（約六層），住三為240坪。細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：都市計畫法高雄市施行細則（自治規則，115.06.01修正）第20條、附表二
第五種住宅區（住五）的建蔽率、容積率是多少？是高雄住宅區最高的嗎？
施行細則附表二：第五種住宅區建蔽率60%、容積率420%，是附表二列出的住宅區中最高的一種。100坪地一層最多60坪、各層合計最多420坪（約七層）。這是法定上限，不含獎勵。細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：都市計畫法高雄市施行細則（自治規則，115.06.01修正）第20條、附表二
都市計畫只寫『住宅區』或『商業區』，沒寫第幾種，建蔽率容積率怎麼看？
施行細則附表二：『其他未再予劃分之住宅區』建蔽率60%，『其他未再予劃分之商業區』建蔽率80%，兩者的容積率都寫「依都市計畫書規定」，施行細則沒有統一數字，必須翻該地區的計畫書。細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：都市計畫法高雄市施行細則（自治規則，115.06.01修正）第20條、附表二
第一種商業區（商一）的建蔽率容積率是多少？
施行細則附表二：第一種商業區建蔽率40%、容積率240%。100坪地一層最多40坪、各層合計最多240坪。商一的建蔽率偏低、容積率與第三種住宅區（240%）相同。細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：都市計畫法高雄市施行細則（自治規則，115.06.01修正）第20條、附表二
第二種商業區（商二）建蔽率容積率多少？
施行細則附表二：第二種商業區建蔽率50%、容積率300%。100坪地一層最多50坪、各層合計最多300坪（約六層）。與第四種住宅區的數字相同，差別在使用管制不同。細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：都市計畫法高雄市施行細則（自治規則，115.06.01修正）第20條、附表二
第三種商業區（商三）的建蔽率容積率是多少？
施行細則附表二：第三種商業區建蔽率60%、容積率490%。100坪地一層最多60坪、各層合計最多490坪（約八層）。亞灣區的特文1、特文4、特倉等也有490%的分區，但那是特定區計畫另訂。細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：都市計畫法高雄市施行細則（自治規則，115.06.01修正）第20條、附表二
第四種商業區（商四）建蔽率容積率多少？蓋大樓可以到幾倍？
施行細則附表二：第四種商業區建蔽率60%、容積率630%。容積率630%代表各層總樓地板面積最多是基地面積的6.3倍；100坪地一層最多60坪、各層合計最多630坪。獎勵與增額容積另有上限規定。細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：都市計畫法高雄市施行細則（自治規則，115.06.01修正）第20條、附表二
第五種商業區（商五）的建蔽率、容積率多少？是高雄最高的嗎？
施行細則附表二：第五種商業區建蔽率70%、容積率840%，是附表二商業區中最高的一種。100坪地一層最多70坪、各層合計最多840坪。多數土地實際適用的仍是各計畫書的規定。細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：都市計畫法高雄市施行細則（自治規則，115.06.01修正）第20條、附表二
漁業區、風景區、漁業專用區、農會專用區的建蔽率容積率分別多少？
施行細則附表二：漁業區建蔽率50%、容積率250%；風景區20%、60%；漁業專用區60%、120%；農會專用區60%、250%。風景區的數字最低，主要是為了維護自然景觀。細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：都市計畫法高雄市施行細則（自治規則，115.06.01修正）第20條、附表二
倉儲區、倉庫區、葬儀業區的建蔽率容積率是多少？
施行細則附表二：倉儲區建蔽率60%、容積率240%；倉庫區70%、300%；葬儀業區60%、180%。倉儲區與倉庫區是兩種不同分區，名稱相近但數字不同，買賣前要先確認土地使用分區證明。細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：都市計畫法高雄市施行細則（自治規則，115.06.01修正）第20條、附表二
保存區和保護區的建蔽率、容積率是多少？可以蓋房子嗎？
施行細則附表二：保存區建蔽率60%、容積率160%；保護區建蔽率10%，容積率依附表一第八項（保護區）規定。保存區限供保存古蹟、歷史建築、文化景觀等使用；保護區原則不得蓋房子，僅限附表一列舉的設施。細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：都市計畫法高雄市施行細則（自治規則，115.06.01修正）第20條、附表二；附表一（八）保護區、（九）保存區
保護區原本有合法房子，拆掉重建可以嗎？限制多少？
附表一保護區第十六項：原有合法建築物拆除後新建、改建、增建，土地面積在0.3公頃以下，經目的事業主管機關核准，建蔽率不得超過60%、最大基層面積不得超過165㎡、總樓地板面積不得超過495㎡、高度不得超過3層或10.5公尺，可供居住、一樓可作小型商店與飲食店。細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：都市計畫法高雄市施行細則（自治規則，115.06.01修正）第18條、附表一（八）保護區第十六項
農業區蓋農舍，高雄市施行細則有什麼限制？可以蓋多大？
附表一農業區第二項：農舍高度不得超過4層或14公尺；建築面積不得超過興建農舍之該宗農業用地面積10%；總樓地板面積不得超過660㎡；與道路境界線距離不得小於8公尺；農舍等合計建蔽率不得超過60%。申請後該宗農地剩餘部分不得再申請農舍。細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：都市計畫法高雄市施行細則（自治規則，115.06.01修正）第18條、附表一（十一）農業區第二項
都市計畫農業區裡原本就是建地目的房子，建蔽率容積率和高度怎麼算？
附表一農業區第十四項：都市計畫發布前已是建地目、編定為可供建住宅之建築用地，或已建築供居住使用的合法建築物基地，建蔽率不得超過60%、容積率不得超過180%、簷高不得超過14公尺且以4層為限（寺廟、教堂、宗祠依原合法樓地板面積興建者高度不限）。115年6月1日修正已調整這項高度限制。細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：都市計畫法高雄市施行細則（自治規則，115.06.01修正）第18條、附表一（十一）農業區第十四項；115.06.01修正總說明
水岸發展區、露營區、鹽田漁塭區、青年活動中心區的建蔽率容積率多少？
施行細則附表二：水岸發展區面積五公頃以內建蔽率15%、容積率45%，超過五公頃為12%、36%；露營區、鹽田、漁塭區建蔽率5%，容積率不予規定；青年活動中心區建蔽率20%，容積率不予規定。細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：都市計畫法高雄市施行細則（自治規則，115.06.01修正）第20條、附表二
公園、兒童遊樂場、幼兒園、廣場用地的建蔽率容積率多少？
施行細則附表二：公園（含動物園）用地五公頃以內建蔽率15%、容積率45%，超過五公頃為12%、36%；兒童遊樂場12%、30%；幼兒園12.5%、40%；廣場用地5%、10%（115年6月1日修正新增）。細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：都市計畫法高雄市施行細則（自治規則，115.06.01修正）第20條、附表二；115.06.01修正總說明
學校、機關、市場、停車場用地的建蔽率容積率怎麼算？
施行細則附表二：國小、國中、高中用地建蔽率40%、容積率不予規定；大專以上40%、250%；機關用地60%、400%；零售市場70%、420%、批發市場50%、300%；停車場平面使用10%（附屬設施容積20%）、立體使用80%、960%。細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：都市計畫法高雄市施行細則（自治規則，115.06.01修正）第20條、附表二
電信專用區、宗教專用區、體育運動區、變電所、加油站用地的建蔽率容積率多少？
施行細則附表二：電信專用區建蔽率60%、容積率400%；宗教專用區60%、160%；體育運動區60%、250%；變電所用地60%、180%（專用區60%、400%）；加油（氣）站用地（專用區）40%、120%。細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：都市計畫法高雄市施行細則（自治規則，115.06.01修正）第20條、附表二
港埠用地、港埠專用區、旅館區的建蔽率容積率是多少？
施行細則附表二：港埠用地建蔽率40%、容積率120%；港埠專用區70%、210%；旅館區建蔽率60%，山坡地容積率120%、平地160%；再生能源相關設施專用區建蔽率80%，容積率不予規定。港埠用地依商港法管制使用。細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：都市計畫法高雄市施行細則（自治規則，115.06.01修正）第20條、附表二
附表二寫『容積率不予規定』，是不是代表可以無限蓋？
不是。施行細則附表二備註一：容積率不予規定的使用分區（如國小、國中、高中用地、鐵路、機場、露營區等），由各目的事業主管機關就事實核認容積率；備註二：未列入的使用分區、特定專用區或公共設施用地，由市府視實際情形訂定。細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：都市計畫法高雄市施行細則（自治規則，115.06.01修正）第20條、附表二備註一、二
同樣是第三種商業區，為什麼不同地區的容積率不一樣？
因為施行細則第20條有但書：其他法律、法規命令、自治條例或都市計畫書另有規定者從其規定。附表二是全市的法定上限，各細部計畫（例如亞灣的特貿區、鳳山的第三之一種住宅區）可以另定分區名稱與數字，所以一定要查該地區計畫書。細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：都市計畫法高雄市施行細則（自治規則，115.06.01修正）第20條但書
鐵路、機場、交通、墳墓、屠宰場、垃圾與污水處理廠用地的建蔽率容積率是多少？
施行細則附表二：鐵路用地建蔽率20%、機場用地40%，容積率都不予規定；交通用地40%、400%；體育場所用地60%、250%；墳墓用地40%、200%；屠宰場用地60%、300%；垃圾、污水處理廠用地50%，容積率不予規定；火化場及殯儀館用地60%，容積率不予規定。細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：都市計畫法高雄市施行細則（自治規則，115.06.01修正）第20條、附表二
原高雄縣與原高雄市的差異
高雄縣市合併後，原高雄縣（鳳山、岡山、旗山等）和原高雄市蓋房子，用的是同一套法規嗎？
都市計畫法高雄市施行細則（102年1月14日訂定，全市都市計畫範圍適用，現行為115年6月1日修正版）是全市共用的上限規定；但各區細部計畫的土地使用管制要點可另定，建築管理自治條例的騎樓等規定也分原高雄市轄區與原高雄縣轄區（99年12月25日合併前轄區）分別規定。
依據：都市計畫法高雄市施行細則（自治規則，115.06.01修正）第1條、第18條、第20條；高雄市建築管理自治條例第3條、第15條至第18條
開放空間容積獎勵只有原高雄市區能用嗎？鳳山、岡山這些原縣區可以嗎？
高雄市土地使用分區管制（容積獎勵規定）第四次通盤檢討案（111年11月10日公告）範圍是『原高雄市轄區』，規定可依建築技術規則第15章申請開放空間獎勵，住宅區不得申請廣場式開放空間，獎勵不超過法定容積0.2倍，適用期限為公告實施起五年。計畫書指出，原縣區因中央法規仍有開放空間獎勵，亦仍適用。
依據：變更高雄市都市計畫（原高雄市轄區）土地使用分區管制（容積獎勵規定）（第四次通盤檢討）案計畫書；建築技術規則建築設計施工編第15章
原高雄縣轄區（例如鳳山、岡山）的都市計畫土地使用管制要點，要去哪裡查？
可到高雄市工務局建築管理處網站，其選單設有『原高雄縣轄區都市計畫土地使用管制要點』專區；也可在都發局『都市計畫書圖查詢』以電子書方式瀏覽各細部計畫的計畫書、使用分區管制與都委會紀錄。正式依據以都發局公告的計畫書為準。
依據：高雄市政府工務局建築管理處網站；都發局都市計畫書圖查詢
怎麼查分區、申請證明
高雄的土地使用分區證明要怎麼申請？線上和臨櫃有什麼差別？
線上：到『高雄市土地使用分區及都市計畫資訊核發系統』申請，全年24小時，支援信用卡、台灣Pay等繳費，最快3分鐘下載電子證明。臨櫃：到四維行政中心6樓都發局都市開發處，依序填申請書、掛案繳費、領證。原高雄縣區另有21個區公所可代發。
依據：高雄市政府都市發展局115.02.21新聞稿；土地使用分區證明申請頁；高雄市都市計畫土地使用分區證明書核發辦法第3條
土地使用分區證明要多少錢？多久拿到？有效多久？
依高雄市都市計畫土地使用分區證明書核發辦法：規費每一地段100元，同一地段超過5筆，每多1筆加收20元（例如6筆120元、10筆200元）；一份申請書限同一地段、最多10筆，不同地段要分開申請；政府機關或公立學校因公務可免費。證明書有效8個月，但都市計畫變更或地籍異動、內容不符時立即失效。線上申請（高雄市土地使用分區及都市計畫資訊核發系統）24小時可辦，繳費後最快3分鐘可下載；信用卡免手續費，台灣Pay每次10元，5件以內可合併繳費。臨櫃在都發局都市開發處（四維行政中心6樓）。永安、內門、杉林、茂林、桃源、那瑪夏區不在都市計畫範圍，不核發這種證明。
依據：高雄市都市計畫土地使用分區證明書核發辦法第4條、第8條（99.12.30訂定，未修正）；高雄市土地使用分區及都市計畫資訊核發系統收費說明；高雄市政府都市發展局115年2月21日新聞稿
地政事務所的土地謄本『使用分區』欄空白，是不是代表沒有分區？
不是。高雄市都發局115年2月21日新聞稿提醒：土地若在都市地區，謄本使用分區欄寫『空白』，不是沒有使用分區，必須再上都發局網站查詢或申請『土地使用分區證明』，才能確認最新且精確的法定用途。買賣、開店前務必先查，避免買到不合用的土地或違規使用被罰。
依據：高雄市政府都市發展局新聞稿（115.02.21）
有沒有免費的方法先查土地是什麼使用分區？跟分區證明有什麼不同？
有。高雄市都發局提供『高雄市土地使用分區查詢』，選行政區、地段、輸入地號即可預覽分區，免費但僅供參考，資料有疑義以都發局公告為準。要做買賣、申請建築許可或營業登記等正式用途，需申請有效力的『土地使用分區證明』。證明書也只證明使用分區，建蔽率、容積率仍須查計畫書。細部計畫可另定，以該地區都市計畫書為準。
依據：高雄市土地使用分區查詢（都發局）；高雄市政府都市發展局新聞稿（115.02.21）
高雄市的都市計畫書圖、細部計畫書在哪裡看？
可到高雄市政府都市發展局網站的『都市計畫書圖查詢』，整合大高雄都市計畫書圖，支援路口、地標、圖號、門牌、地籍、樁號等定位，能以電子書瀏覽都市計畫書、土地使用分區管制要點、都委會紀錄或下載PDF，並套疊計畫範圍圖。公開展覽中的案件可在『都市計畫專區→都市計畫公告』查看。
依據：高雄市政府都市發展局都市計畫書圖查詢頁面
高雄的建照、使照資料怎麼查？
可用高雄市政府工務局建築管理處網站的『執照資料查詢』，輸入行政區或地號（二擇一）及地址條件查詢，也可從建管系統便民服務資訊網進入執照存根查詢與申請案件進度查詢。查詢地址為執照核發時地址或之後變更者；查詢資料僅供參考，仍以原正本或謄本為準。
依據：高雄市政府工務局建築管理處執照資料查詢；建管系統便民服務資訊網
想拿房子的使用執照謄本或竣工圖，到哪裡申請？要多久？
可到高雄市政府工務局建築管理處（苓雅區四維三路2號）臨櫃，依官網作業時程：使用執照謄本申請當場領回；建築物竣工圖說影本申請3個工作天，由八課櫃檯承辦；使用週一至週五上午8:00至12:00、下午1:30至5:30。依建築管理自治條例第32條，限建築物利害關係人或公寓大廈管理委員會申請。
依據：高雄市政府工務局建管處人民申請服務申辦標準（109.11.1修正）；高雄市建築管理自治條例第32條
怎麼查高雄某筆地號在哪裡、看地籍圖？
可用內政部地政司『地籍圖資網路便民服務系統』（easymap.moi.gov.tw），依縣市、鄉鎮、地段及地號定位，也可查門牌、座標、村里範圍與實價登錄周邊交易，免費使用。官方說明：地籍圖資僅作為土地位置示意，實際圖形以地政事務所核發的謄本為準，套疊位置未經現場實測，實際位置以土地複丈為準。
依據：內政部地政司地籍圖資網路便民服務系統說明
高雄的公告土地現值、公告地價在哪裡查？
可從內政部地政司『公告土地現值及地價查詢』頁面連結到高雄市政府提供的公告土地現值查詢網站（高雄市地政局eqs-landp查詢系統），依行政區、地段、地號查詢；公告地價與公告土地現值由地方政府每年1月1日公告。公告現值是土地增值稅的計算基礎，公告地價是地價稅的基礎。
依據：內政部地政司公告土地現值及地價查詢頁面；高雄市公告土地現值查詢系統
