高雄土地
高雄的建地、工業用地與農地，我一起看。土地能不能用、能蓋多少，先從使用分區與使用地類別確認起。
這裡是狀元商仲網的土地中心，涵蓋高雄的建地、工業用地與農地。土地的價值不在坪數，而在它能蓋什麼——同一塊地，使用分區與使用地類別決定了用途與可建量，交易前務必先確認清楚。
先看您要處理的是哪一類
土地不是一種東西。建地、工業用地、農地，適用的法律、能蓋的東西、稅負與買賣限制都不一樣。先分清楚您手上這塊地屬於哪一類，後面的判斷才不會用錯標準。
都市計畫區看使用分區，非都市土地還要再看使用地類別；地目變更登記已不再辦理。
看的是使用分區——住宅區、商業區、工業區等；建蔽率、容積率依高雄市的施行細則附表與各該都市計畫書。
看「使用分區」加「使用地類別」兩層，例如甲種到丁種建築用地、農牧用地，兩者一起決定這塊地能做什麼。
展開看細節
土地在法律上怎麼分類？›
先看這塊地在不在都市計畫範圍內。都市計畫範圍內的土地，依《都市計畫法》第 32 條，劃定為住宅、商業、工業等使用區，能做什麼、能蓋多少，看它落在哪一個使用分區。
都市計畫範圍外就是非都市土地。依《區域計畫法》第 15 條，縣市政府製定使用分區圖並編定各種使用地，所以非都市土地要同時看「使用分區」與「使用地類別」兩層：使用分區有特定農業、一般農業、工業等十一種，使用地類別則有甲種到丁種建築用地、農牧用地等十九種，分別規定在《非都市土地使用管制規則》第 2 條與第 3 條。
還有一個趨勢要知道：依《國土計畫法》第 45 條，等高雄市公告國土功能分區圖後，區域計畫法就停止適用、改依國土功能分區管制；在那之前，非都市土地仍依現行制度。
怎麼查一塊地的分區與可建量？›
高雄市的土地使用分區證明，由高雄市政府都市發展局受理核發，可以臨櫃或線上申請。依《高雄市都市計畫土地使用分區證明書核發辦法》第 8 條，申請費每一地段新臺幣 100 元，同一地段逾 5 筆土地者每增加 1 筆加收 20 元。
想先概略了解，可以用都發局的高雄市土地使用分區查詢，或本站的使用分區地圖；但這些都僅供參考，正式用途最後要以主管機關核發的使用分區證明為準。
能蓋多少，看建蔽率與容積率。都市計畫土地沒有全國統一數字：高雄市是直轄市，依《都市計畫法高雄市施行細則》第 20 條，數值列在該細則附表二，並以各該都市計畫書為準。非都市土地的建築用地才有法定上限：依《非都市土地使用管制規則》第 9 條，甲種、乙種建築用地建蔽率 60％、容積率 240％，丙種 40％、120％，丁種 70％、300％，直轄市政府得視需要酌予調降。
買土地前要看的官方文件與公告現值›
土地增值稅與地價稅怎麼算？›
以下是稅制的重點整理，不是報稅服務；實際稅額請以稅捐稽徵機關核定為準。
土地買賣最主要的稅是土地增值稅。依《土地稅法》第 28 條，已規定地價的土地在移轉時，按土地漲價總數額課徵，因繼承而移轉者免徵。稅率依同法第 33 條採三級累進：漲價數額未達原地價 100％的部分課 20％、100％以上未達 200％的部分課 30％、超過 200％的部分課 40％；持有滿 20、30、40 年，還會就超過最低稅率的部分分別減徵。
純土地交易通常沒有契稅——依《契稅條例》第 2 條，在開徵土地增值稅區域的土地免徵契稅，契稅只課在建物。
持有期間的稅是地價稅。依《土地稅法》第 16 條，基本稅率為千分之十，地價總額超過累進起點地價的部分再累進課徵，最高到千分之五十五；供工業使用且按核定規劃使用的工業用地，依同法第 18 條按千分之十計徵、不累進。
農地不一樣：依《土地稅法》第 22 條，依法作農業使用的農業用地課徵田賦而非地價稅，而田賦目前停徵，所以維持農用的農地，實務上沒有持有稅的負擔（見財政部稅務入口網）。
公共設施保留地是什麼？›
您是買方，還是賣方？›
常見問題
地目還有用嗎？›
舊制的地目已經退場。內政部在民國 105 年 12 月 9 日廢止《辦理地目變更注意事項》後，地目變更登記不再辦理；現在判斷土地能做什麼，依使用分區與使用地類別認定。
買了農地就能蓋農舍嗎？›
不一定。依《農業用地興建農舍辦法》第 2 條，申請興建農舍的人要是農民、已成年，戶籍與農地在同一直轄市、且土地取得與設籍都滿 2 年，該筆農地面積不得小於 0.25 公頃，名下也不能已有自用農舍。另外依《農業發展條例》第 18 條，在自有農地興建的農舍，原則上要滿 5 年才能移轉。
買農地要繳土地增值稅嗎？›
看情況。依《農業發展條例》第 37 條，作農業使用的農業用地移轉給自然人，可以申請不課徵土地增值稅；但要先取得農業用地作農業使用證明書，且移轉對象限自然人，移轉給公司等法人不適用。這張證明由土地所在地的區公所受理核發。承受後若被查獲未作農業使用、又未限期恢復，再移轉時仍要課稅。
沒有分區證明，可以先估能蓋多少嗎？›
可以先抓個大概，但只能當參考。個案的建蔽率、容積率與允許用途，最後要以主管機關核發的使用分區證明或核定文件為準。這也是我在談任何一塊地之前會先做的事：把地號給我，我先確認分區與可行性，再談物件與價格。
相關連結
把地號給我，我先確認這塊地能不能符合您要做的事業。不論您要買、要賣，或只是想先弄清楚一塊地的分區與可建量，用 LINE 或電話跟我聯絡都可以。
