工業不動產估價入門：市場法 vs 收益法

「這棟廠辦到底值多少？」估價師不是憑感覺，而是依《不動產估價技術規則》用三套方法推算。搞懂它們，您看行情就能從「大概多少」進到「為什麼是這個價」。

依《不動產估價技術規則》，估價有三種基本方法。**比較法（市場法）**找條件類似的成交案例，就區位、屋齡、面積、設施等差異調整後推估。收益法以不動產未來能產生的收益回推現值。成本法則以重建（重置）成本減折舊、加土地價值推估。

收益法怎麼算（出租型廠房、廠辦的重點）

收益法的核心是直接資本化：

收益價格 ≈ 年淨收益 ÷ 收益資本化率（還原利率）

年淨收益等於年租金收入減去必要費用（管理、稅捐、維修、空置損失）。**收益資本化率（還原利率）**反映風險與報酬要求，工業不動產通常高於住宅（客源窄、變現慢、折舊快），所以同樣的租金，工業估值往往較保守。

工業不動產該用哪一套

有活絡成交的廠房、廠辦用比較法；出租中、有穩定租金用收益法；特殊、新建或無類似案例用成本法。實務上常兩種以上交叉驗證——以比較法抓區間，再用收益法檢核租金報酬是否合理。素地則多以比較法為主，並回扣開發成本評估可建量價值（見第 7 篇）。

估價方法與參數以《不動產估價技術規則》及專業估價師個案判斷為準；本文為概念入門。