高雄農地

農業發展條例把「農業用地」和「耕地」分成兩個概念。依農業發展條例第 3 條，農業用地指非都市土地，或都市土地農業區、保護區內依法供農作、森林、養殖、畜牧、保育及農舍等使用的土地；耕地則限於依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區的農牧用地。

都市計畫農業區的土地不是耕地。這個差別會影響能不能分割、公司能不能買，以及農舍與農業設施的規定，看地第一步就是先確認分區與編定。

一般自然人可以買農地；但依農業發展條例第 33 條，私法人不得承受耕地，只有依法取得許可的農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構等才是例外，想用一般公司名義買耕地原則上不行。

耕地也不能任意分割。依同條例第 16 條，每宗耕地分割後每人所有面積未達 0.25 公頃者原則上不得分割；只有購置毗鄰耕地合併、部分依法變更為非耕地、繼承取得，或修正施行前的共有耕地分割為單獨所有等情形才是例外。

很多人買農地是為了蓋農舍，但門檻不低。依農業發展條例第 18 條，89 年 1 月 4 日修正施行後取得農地、又沒有自用農舍的農民，須經直轄市主管機關核定才能興建；興建完成的農舍滿 5 年才能移轉（繼承或法院拍賣除外），且須與坐落農地併同移轉或設定抵押權，已申請興建農舍的農地不得重複申請。

申請人資格另依農業用地興建農舍辦法第 2 條：須為農民且已成年、戶籍與農地在同一直轄市且取得與設籍都滿 2 年、農地面積不小於 0.25 公頃、無自用農舍。這是 89 年 1 月 4 日後取得農地的條件；之前取得農地者條件較寬，只須是農民、無自用農舍，且農地確供農業使用。能蓋多大也有限制，依同辦法第 9 條，農舍用地不得超過農地面積 10%、其餘供農業生產須為完整區塊且不低於 90%、同一筆農地只能興建一棟；高雄市農業區農舍另依都市計畫法高雄市施行細則第 18 條附表一，高度不超過四層或 14 公尺、總樓地板不超過 660 平方公尺、與道路境界線距離不得小於 8 公尺。

還有一點買方常忽略：依同辦法第 12 條，已申請興建農舍的農地會由地政機關在土地登記簿註記、在地籍套繪圖上列管，未解除套繪不得分割，所以已有農舍、或被列為農舍保留用地的農地，往往不能再申請。在高雄市，興建農舍的資格審查向高雄市政府農業局提出，農業局現勘並簽會地政、都發、工務、水利、環保等局處審查，符合才核發興建農舍資格函。

農地不是只能種東西。以非都市農牧用地為例，非都市土地使用管制規則第 6 條附表一的容許使用，包含農作、依法核准的農舍、農作產銷、畜牧、水產養殖、休閒農業，以及公用事業、再生能源發電等設施；其中公用事業與再生能源發電設施限點狀使用、面積不超過 660 平方公尺，太陽光電、小水力與地熱發電不得位於特定農業區。

設施能蓋多少也有總量管制。依申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法第 7 條，農地上所有農業設施總面積原則上不得超過所坐落農地面積的 40%（畜牧、農業產銷必要設施及部分生產、養殖設施等有例外），農舍與水土保持設施面積一併計入；依同辦法第 8 條，未另定高度的農業設施不得超過 14 公尺。

農業設施與農舍都要「作農業使用」才算數；能不能容許、要不要另外申請，以主管機關核定文件為準。

先講持有稅，這是農地和一般建地差最多的地方。依土地稅法第 22 條，非都市土地依法編定的農業用地，以及都市計畫農業區、保護區內限作農業使用的土地，課的是田賦而非地價稅；同法也授權行政院為調劑農業生產或因應農業發展需要，停徵全部或部分田賦。

而財政部稅務入口網載明，符合前述規定、作農業使用的土地應課徵田賦，但「目前停徵」。也就是說，農地只要維持農業使用，目前實務上幾乎沒有持有稅負擔；一旦改作非農業使用，就會回到地價稅。

農地維持農業使用，移轉時稅賦優惠明顯。依農業發展條例第 37 條，作農業使用的農業用地移轉給自然人，可申請不課徵土地增值稅；但承受人持有期間若被查獲未作農業使用、又未依限恢復，將來再移轉時仍要課徵。依同條例第 38 條，這類農地由繼承人承受可免徵遺產稅、贈與民法所定法定繼承人可免徵贈與稅，並自承受或受贈之年起免徵田賦 10 年；但承受後 5 年內未繼續農用、又未依限恢復者，會被追繳。

要適用不課徵土地增值稅，關鍵文件是「農業用地作農業使用證明書」。依財政部稅務入口網，申報時須出具土地所在地公所核發的農用證明書並在申報書上註明；未註明者須於繳款書繳納期間屆滿前補行申請，逾期即不得申請，移轉給公司等非自然人仍應課徵。

在高雄市，這張證明由農地所在地的區公所受理、審查與核發（不是農業局），依高雄市政府辦理農業用地作農業使用證明核發作業要點辦理。應備文件與規費各區公告不一，以區公所問答為例，通常須備申請書、身分證影本或戶口名簿、最近一個月內的土地登記謄本及地籍圖謄本，單筆一份規費 500 元、證明自核發日起 6 個月內有效。

反過來，什麼情況會拿不到農用證明？依農業用地作農業使用認定及核發證明辦法第 5 條，農業設施或農舍超過核准使用面積或未依核定用途使用、現場阻斷排灌水系統，或有與農業經營無關的砂石、廢棄物、柏油、水泥等，都不會被認定為作農業使用。地上若有來路不明的建物、鋪面或堆置物，很可能讓整塊農地拿不到證明。

農地上既存的未登記工廠，涉及工廠管理輔導法的納管與輔導，有其適用期限與條件，並非任何時候都能申請；遇此情形應逐案向主管機關確認，本頁不引導申請。

耕地不行。依農業發展條例第 33 條，私法人不得承受耕地，只有依法取得許可的農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構等才是例外，通常要以自然人身分承受。

不一定。申請人要符合農業用地興建農舍辦法第 2 條的資格：農民、已成年、戶籍與農地同一直轄市且取得與設籍滿 2 年、農地面積不小於 0.25 公頃、無自用農舍等；且在自有農地興建的農舍，依農業發展條例第 18 條，興建完成要滿 5 年才能移轉。

不一定。依農業發展條例第 37 條，作農業使用的農地移轉給自然人可申請不課徵土地增值稅，但要出具農用證明書並在申報時註明；移轉給公司等非自然人則不適用。

會。已申請興建農舍的農地會在土地登記簿註記、在地籍套繪圖上列管，未解除套繪不得分割，也常常不能再申請新農舍。買前務必查土地登記謄本與農舍套繪圖，確認這塊地還有沒有申請農舍的空間。