出售土地

• 權利狀態：土地有無他項權利登記（抵押、地上權等）尚未塗銷。
• 使用分區與可建量：建地、工業用地、農地三者的可建量與用途限制差異極大，須先確認現況分區。
• 現況：地上有無他人建物、佔用或既有耕作情形。
• 共有狀況：土地如為多人共有，先確認共有人名單、持分比例與各共有人的意願。
• 既有租約：是否仍有他人承租使用中，租約條件與剩餘期間。
• 污染列管：曾作工業或高風險用途者，須查是否屬環境部土壤及地下水污染整治網列管場址。

以上項目建議先向地政士或專業人員逐項確認，具體情形以官方查詢結果為準。

土地常因繼承等原因由多人共有。要賣整筆土地，依土地法第 34 條之 1，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之；應有部分合計逾三分之二者，人數不予計算。依此規定處分時，應事先以書面通知其他共有人，不能以書面通知者應公告。

如果只賣您自己的持分，其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。不論哪一種，委託前先把共有人名單、持分比例與聯絡狀況整理出來，後續的定價與買方判斷才有基礎。

共有物處分涉及通知、優先承購與價金分配等程序，建議由地政士或律師協助辦理。

各類土地的法規細節，整理在高雄建地、工業用地與高雄農地三頁。

土地成交受個案條件（分區、臨路、形狀、面積）影響很大，定價要看單價，而不是拿單一成交案例比價。可先參考土地公開成交研究，篩選條件相近的多筆再調整，而不是套用單一數字。

調整時，我會逐項說明依據：

• 使用分區與可建量：建地看容積與臨路條件，工業用地看能否設廠，農地看能否維持農用與興建農舍的條件。
• 臨路寬度、面寬、形狀與面積：是否方整、能否單獨建築，影響買方的開發彈性。
• 地上物與佔用：有無他人建物、耕作或佔用，處理成本會反映在出價上。
• 公告土地現值不等於市價：它是政府公告的課稅基準，不宜直接拿來開價。

🔴 本站不在線上提供沒有資料依據的價格；公開成交行情只是起點，正式估價須由估價師依《不動產估價技術規則》逐筆評估。

• 1. 現況查核：您提供地號，我先查分區、可建量、權利與地上物現況，判斷能賣給哪一類買方。
• 2. 定價建議：以公開成交資料的區段水準為起點，逐項說明調整依據，開價由您決定。
• 3. 簽訂委託契約：經紀業須與委託人簽訂委託契約書後，才能刊登廣告及銷售，廣告內容應與事實相符並註明經紀業名稱（不動產經紀業管理條例第 21 條）。
• 4. 行銷與帶看：依目標買方安排曝光與現場勘查，並備妥不動產說明書向買方說明現況。
• 5. 議價與簽約：委託契約書、要約書、定金收據、廣告稿、不動產說明書與買賣契約書，都應由經紀業指派經紀人簽章（同條例第 22 條）；簽約時說明書交付買方簽章，並視為買賣契約的一部分（同條例第 24 條）。
• 6. 用印、完稅與點交：移轉登記通常委由地政士辦理，稅費結清、尾款付清後點交。

不動產說明書的內容會成為契約的一部分，所以佔用、耕作、共有與污染等情況，委託時就請如實告知。

一般委託與專任委託的核心差別，在委託人是否保留自行出售或另行委託他人的權利：專任委託期間內，委託人自行將標的出售或另行委託第三者仲介，仍須支付服務報酬（內政部房地產委託銷售契約書範本第 11 條）。實際委託內容以雙方簽署之委託契約條款為準，並應依內政部公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」辦理，非法律意見。

• 土地權狀（正本或影本）
• 身分證明文件（本人身分證，或公司登記／營業登記資料）
• 地籍圖謄本或最新土地登記謄本（如有）
• 既有租約或他項權利登記文件（如有）
• 共有土地：共有人名單與持分資料（如有）
• 如涉及農地變更或非都市土地編定事項，請一併說明現況

以上是委託時的資料。到了簽約過戶，申請所有權移轉登記依土地登記規則第 34 條，應提出登記申請書、登記原因證明文件、所有權狀及申請人身分證明等。

出售土地移轉課徵土地增值稅，依漲價倍數採 20％／30％／40％累進稅率；契稅只課建物，純素地移轉不課契稅；出售土地也免徵營業稅。

房地合一稅要看範圍：105 年 1 月 1 日以後取得的房屋、房屋及其坐落基地，或依法得核發建造執照的土地，交易所得都依房地合一稅 2.0 課徵（所得稅法第 4 條之 4）——所以即使只賣建地、地上沒有房子，也在範圍內。個人依持有期間分別按 45％／35％／20％／15％課徵。

農地另有規定：作農業使用的農業用地移轉給自然人時，得申請不課徵土地增值稅（土地稅法第 39 條之 2）；承受人日後若被查獲未作農業使用且未依限恢復，再移轉時就要課徵。

以上為一般性整理，實際適用稅率、稅基與申報程序，您的情況應以會計師或稅務機關（國稅局、地方稅務局）之認定為準。

公開成交行情只是起點，還要看可比性與每筆之間的差異（分區、臨路、形狀、現況）；正式估價由估價師依《不動產估價技術規則》以市場法、收益法等推算。本站不在線上提供沒有資料依據的價格。

不用。契稅只課建物，稅率 6％按契價（房屋評定現值）計算；純素地移轉課的是土地增值稅（依漲價倍數 20／30／40％累進）；土地與地上建物一併買賣時，建物部分才有契稅。

主要是土地增值稅，依漲價倍數 20／30／40％累進；105 年 1 月 1 日以後取得的房地，以及依法得核發建造執照的土地，另適用房地合一稅 2.0，個人依持有期間 45／35／20／15％；作農業使用的農地移轉給自然人，得申請不課徵土地增值稅。實際稅負依取得時間、持有情況與身分而異，先整理資料，再由合格專業人員確認。

由淺到深三種：線上分區圖層快速概覽、縣市都發局查詢系統以地段地號查、最後以主管機關核發的「使用分區證明」為正式依據；非都市土地則看土地登記謄本上記載的使用分區與編定使用地。

整筆出售須共有人過半數及其應有部分合計過半數同意，應有部分合計逾三分之二者人數不計，並應事先以書面通知其他共有人（土地法第 34 條之 1）；只賣自己的持分時，其他共有人得以同一價格優先承購。程序建議由地政士或律師協助。