出售工業地／廠房

• 權利狀態：土地或建物有無他項權利登記（抵押、地上權等）尚未塗銷。
• 使用分區與可建量：確認現況分區允許的用途，以及建蔽率、容積率是否已用盡。
• 建物現況：有無違建、增建，是否領有使用執照。
• 既有租約：是否仍有承租人在使用、租約條件與剩餘期間。依民法第 425 條「買賣不破租賃」，買方通常會承接現有租約（未經公證且期限逾 5 年或未定期限者除外），賣前要先盤清楚。
• 污染列管：是否屬環境部土壤及地下水污染整治網列管場址，尤其曾作高風險用途（加油站、電鍍、化工等）者更須查核；屬中央主管機關公告事業所使用之土地移轉時，讓與人依土壤及地下水污染整治法第 8 條應提供污染評估調查及檢測資料並報主管機關備查。

以上項目建議先向地政士或專業人員逐項確認，具體情形以官方查詢結果為準。

工業地與廠房成交筆數少、每筆差異大，定價要看單價，而不是拿單一成交案例比價。可先參考工業地公開成交研究，篩選條件相近的多筆再調整，而不是套用單一數字。

調整時，我會逐項說明依據：

• 分區與允許用途：同一區段，能設廠的與只能做倉儲、辦公的，買方群完全不同。
• 可建量與建物合法性：容積是否用盡、有無違建，決定買方能不能擴建、能不能辦工廠登記。
• 臨路、面寬、形狀，以及大型貨車能否進出。
• 是否帶租約：帶租出售時，買方多半看租金與剩餘租期，出價邏輯和自用買方不同。

🔴 本站不在線上提供沒有資料依據的價格；公開成交行情只是起點，正式估價須由估價師依《不動產估價技術規則》逐筆評估。

• 1. 現況查核：您提供地號或建號，我先查分區、權利與建物現況，判斷能賣給哪一類買方。
• 2. 定價建議：以公開成交資料的區段水準為起點，逐項說明調整依據，開價由您決定。
• 3. 簽訂委託契約：經紀業須與委託人簽訂委託契約書後，才能刊登廣告及銷售，廣告內容應與事實相符並註明經紀業名稱（不動產經紀業管理條例第 21 條）。
• 4. 行銷與帶看：依目標買方安排曝光與帶看，並備妥不動產說明書向買方說明現況。
• 5. 議價與簽約：委託契約書、要約書、定金收據、廣告稿、不動產說明書與買賣契約書，都應由經紀業指派經紀人簽章（同條例第 22 條）；簽約時說明書交付買方簽章，並視為買賣契約的一部分（同條例第 24 條）。
• 6. 用印、完稅與點交：移轉登記通常委由地政士辦理，稅費結清、尾款付清後點交。

不動產說明書的內容會成為契約的一部分，所以現況、租約、污染與違建等資訊，委託時就請如實告知。

一般委託與專任委託的核心差別，在委託人是否保留自行出售或另行委託他人的權利：專任委託期間內，委託人自行將標的出售或另行委託第三者仲介，仍須支付服務報酬（內政部房地產委託銷售契約書範本第 11 條）。實際委託內容以雙方簽署之契約條款為準，並應依內政部公告之「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項」（依消費者保護法第 17 條訂定）辦理，非法律意見。

• 土地或建物權狀（正本或影本）
• 身分證明文件（本人身分證，或公司登記／營業登記資料）
• 建物如領有使用執照，請一併提供
• 工廠登記或相關營運許可文件（如有）
• 既有租約或他項權利登記文件（如有）

以上是委託時的資料。到了簽約過戶，申請所有權移轉登記依土地登記規則第 34 條，應提出登記申請書、登記原因證明文件、所有權狀及申請人身分證明等；工廠登記、使用執照、污染列管查詢與租約則屬交易前的查核資料，不是登記的法定必備文件，但買方通常會要求提供。

出售土地移轉課徵土地增值稅，依漲價倍數採 20％／30％／40％三級累進稅率；持有超過 20／30／40 年者，就超過最低稅率部分還分別減徵 20％／30％／40％。若隨同出售建物（如廠房），105 年 1 月 1 日後取得者另適用房地合一稅 2.0：個人依持有期間分別按 45％／35％／20％／15％課徵，總機構在境內的營利事業則按 45％／35％／20％課徵。工業用地特別留意重購退稅：土增稅自用住宅 10％優惠稅率不適用於工業用地，但自營工廠用地出售後 2 年內，另於其他都市計畫工業區或政府編定之工業用地內購地設廠者，可在一定範圍內申請退還已納土地增值稅（土地稅法第 35 條第 1 項第 2 款）。另外，供工廠直接生產使用並經目的事業主管機關核定規劃使用者，地價稅可申請按千分之十特別稅率課徵，須於開徵 40 天前主動申請並檢附工廠設立許可、建照或工廠登記等文件，不會自動適用。

以公司名義出售時另注意營業稅：出售土地免徵營業稅；建物（廠房）屬銷售貨物，原則上依法課徵營業稅（加值型及非加值型營業稅法第 8 條、第 10 條），契約上土地與建物的價款建議分別載明。

以上為一般性整理，實際適用稅率、稅基與申請程序，您的情況應以會計師或稅務機關（國稅局、地方稅務局）之認定為準。

公開成交行情只是起點，還要看可比性與每筆之間的差異（分區、臨路、形狀、現況）；正式估價由估價師依《不動產估價技術規則》以市場法、收益法等推算。本站不在線上提供沒有資料依據的價格。

依取得時間、交易方式、持有情況與身分而異：土地增值稅依漲價倍數 20／30／40％累進；105 年 1 月 1 日後取得的房地另適用房地合一稅 2.0，個人依持有期間 45／35／20／15％。先整理取得與持有資料，再由合格專業人員確認。

供工廠直接生產使用、並依目的事業主管機關核定規劃使用者，可按千分之十特別稅率課徵、不累進；但不會自動適用，須在開徵 40 天前主動申請並檢附工廠設立許可、建照或工廠登記等文件。

依物件特性與目標買方，規劃照片、空拍、720 環景、影音與網站內容，並挑選適合的曝光管道；不同類型物件的買方輪廓不同，行銷組合會於委託前先說明。

可以。依民法第 425 條「買賣不破租賃」，出租人於租賃物交付後、承租人占有中將所有權讓與第三人，租約對買方仍繼續存在；但未經公證、期限逾 5 年或未定期限的不動產租約不適用。賣前先把租約、租金、押金與剩餘租期整理給買方評估。