高雄店面出租

店面租約的骨架在《民法》租賃規定：出租人要交付合於約定使用、收益的租賃物，並於租期內保持此狀態（第 423 條）。修繕除契約另有約定外由出租人負擔；該由出租人修繕者，經您定期催告仍不修，您得終止契約，或自行修繕後請求償還、在租金扣除（同法第 429 條、第 430 條）。

欠租門檻也在民法：店面屬房屋，遲付租金總額達二個月且經催告仍不付，出租人才能終止契約（同法第 440 條）。未經出租人承諾不得轉租，但房屋得將一部分轉租（同法第 443 條），分租前先確認契約沒禁止。

租期上限二十年，逾者縮短為二十年，期滿可更新；定期租約期滿即消滅（同法第 449 條、第 450 條）。把租期、可否續約與條件寫清楚，比口頭講「長期配合」實在。

租約可辦公證，關鍵是公證書有沒有載明「應逕受強制執行」。依《公證法》第 13 條，就給付一定數量金錢，及租用建築物定有期限、期滿應交還等行為作成並載明逕受強制執行的公證書，日後對方不付租金或期滿不返還店面，可不經訴訟直接依公證書聲請強制執行。

公證不是只保護房東——租期、租金、返還範圍講清楚並經公證人確認，雙方爭執空間變小；要不要辦、費用誰付，簽約前可談。

《土地法》第 99 條（押金不得超過二個月租金）與第 97 條（城市房屋租金不得超過申報總價年息百分之十）只適用住宅（最高法院95年度台上字第1907號），店面不適用，所以店面押金與租金沒有這兩條的上限，金額以契約約定為準；有疑義洽律師。

稅看角色。房東是個人時，租金屬個人租賃所得，依《所得稅法》第 14 條併入綜合所得稅，收了押金者還要按當地銀行一年期存款利率設算租賃收入。您若以公司、商號等「事業」承租，給付租金通常要辦扣繳——依《各類所得扣繳率標準》第 2 條，房東為境內居住個人或境內有固定營業場所的營利事業時，租金按給付額扣取 10%；承租人是自然人則無扣繳義務。店面出租在營業稅上屬租賃業：個人房東若沒有固定營業場所、營業牌號，也沒有僱人處理出租，免課營業稅；三者有一，就要辦稅籍登記。公司等法人本身就是營業人，另依《加值型及非加值型營業稅法》第 10 條課營業稅，稅率 5% 至 10%、目前為 5%；租賃業小規模營業人的起徵點為每月 5 萬元（10 萬元是買賣業等的標準），被核定使用統一發票者按 5% 報繳，沒有起徵點。細節以國稅局與會計師意見為準。

需要展店資金，高雄市政府青年局設有「青創貸款利息補貼」：設籍高雄三個月、十八至四十五歲青年，於本市設立八年內、資本額一千萬以下的公司或商業，經受託銀行申請通過經濟部青年創業貸款者，由青年局補貼兩百萬元貸款五年利息（上限 2.5%）。額度逐年調整，以青年局官網公告為準（查詢日 2026-09-10）。

開業前要辦商業登記。依《商業登記法》第 9 條，登記事項含名稱、組織、所營業務、資本額、所在地與負責人等，而店面地址就是「所在地」——租到的店址會變成您登記的營業地址。

房東（建物所有權人）通常不是負責人，依《商業登記申請辦法》第 5 條要附所有權人同意書；這份同意書可用您和房東的租賃契約、或在租約載明「得辦理商業登記或供營業使用」代替。所以簽約時就要把這句寫進租約，否則送件才發現房東不願簽，登記會卡住。

同一個店面，能開服飾店不代表能開餐廳，關鍵在兩層：都市計畫的使用分區，與使用執照登載的使用類組。高雄市是直轄市，分區管制依《都市計畫法高雄市施行細則》第 18 條附表一：住宅區以住宅及無礙安寧使用為主，商場（店）、超級市場、飲食店原則屬限制使用，但設於地面第一層及地下第一層、各樓層樓地板面積未超過 500 平方公尺（飲食店 300 平方公尺）者不在此限，面臨十五公尺以上道路可用到地面第二層；商業區以商業使用為原則，對工業、大面積作業廠房等採負面表列禁止。

第二層是使用類組。《建築物使用類組及變更使用辦法》第 2 條附表一把場所分類，常見店面用途對應如下：

與原核定使用不合的變更，依《建築法》第 73 條原則上要申請變更使用執照（一定規模以下免辦範圍由高雄市工務局另定）。最常見的坑是租到登載一般零售（G-3）卻要開有廚房、開火的餐飲（B-3），可能涉及變更使用。能不能做，最後要以使用執照登載用途與使用分區證明為準，房東口頭「可以開」不算數。

消防常是能否開門的關卡。依《消防法》第 6 條，場所管理權人（實際支配管理者）應設置並維護消防安全設備；同法第 9 條還要定期檢修、依限向主管機關申報結果，歇業停業亦同。承租人常就是「管理權人」，責任很可能落在您身上，租約最好把設備與改善費用的分擔講清楚。

也要查您的店屬不屬於重點場所。《各類場所消防安全設備設置標準》第 12 條把商場、市場、百貨商場、超級市場、零售市場與餐廳、飲食店、咖啡廳、茶藝館列為「甲類場所」，要求較高。另外供公眾使用的建築物，依《建築法》第 77 條，所有權人、使用人應定期委託專業機構檢查簽證並向主管建築機關辦公共安全申報。簽約前就問清楚現況。

招牌不是掛上就好。依《高雄市廣告物管理自治條例》第 3 條，招牌廣告主管機關是高雄市政府工務局；同條例第 4 條，廣告物原則上應按種類經審查許可才能設置，經許可者非經許可不得擅自變更。租約可先約定招牌位置、尺寸與申請、拆除權責。

騎樓也要留意。依《道路交通管理處罰條例》第 82 條，未經許可在道路設置廣告牌、擺攤，或堆放妨礙交通物品，可處行為人或雇主一千二百元以上、二千四百元以下罰鍰並責令移除；同條例第 3 條把「道路」定義為包含騎樓。把商品、看板擺到騎樓前先確認有無許可。

不一樣。店面是營業用，回歸民法與契約；住家租賃才有《租賃住宅市場發展及管理條例》的專門保障，該條例把「租賃住宅」限定為出租供居住使用的建築物。住宅租約範本別直接套店面。

《土地法》第 99 條的押金上限（二個月租金）只適用住宅（最高法院95年度台上字第1907號），店面不適用，所以店面押金沒有「二個月」的法定上限；金額以契約為準，偏高或有爭議建議諮詢律師。

不能只聽口頭。要看分區是否允許、使用執照登載用途與使用類組是否相符——有廚房、開火的餐飲通常對應 B-3，和一般零售（G-3）不同，可能要變更使用、也牽涉消防。把地址或地號給我，我先幫您查。

大致三種：房東是個人，租金收入課綜合所得稅；您以公司、商號承租，給付租金通常要辦扣繳（房東為境內個人或營利事業時按給付額扣取 10%）；房東是營業人（如公司出租，或個人有固定營業場所、營業牌號、僱人三者之一）則帳單含營業稅、目前 5%；租賃業小規模營業人起徵點為每月 5 萬元。個人租金所得稅和營業稅是兩回事。怎麼報以國稅局與會計師為準。