高雄店面出售

看店面別只看現場與開價，先調幾份官方文件對清楚：

• 建物、土地登記謄本：確認所有權人、持分，有沒有抵押權、地上權或查封等他項權利。
• 使用執照：確認核定的使用類組，比對現況有沒有夾層、增建等未登記部分。
• 使用分區證明：確認所在分區允許的使用項目。高雄市的土地使用分區證明由高雄市政府都市發展局都市開發處（第三股）及原高雄縣區公所受理，可網路申請或臨櫃申請。

屋齡大的店面若在都市計畫發布前已建築完成、從未領使用執照，依《高雄市建築管理自治條例》第 65 條仍可申請核發，涉違建部分另依規定辦理。

建築物要先領得使用執照才准接水、接電及使用，並依核定使用類組使用。依《建築法》第 73 條，變更使用類組、或與原核定使用不合的變更，原則上要申請變更使用執照，一定規模以下的使用變更則由直轄市主管機關另訂免辦範圍；使用執照是完工後由起造人會同承造人、監造人申請，主管機關於十日內查驗、與設計圖樣相符才核發（同法第 70 條）。

分區是另一道關卡。高雄市都市計畫劃定住宅區、商業區等分區，允許項目依《都市計畫法高雄市施行細則》第 18 條附表一管制。住宅區店面還有面積上限：商場（店）或超級市場各樓層樓地板面積不得超過 500 平方公尺、飲食店不得超過 300 平方公尺。執照用途對了，但分區不允許或超過面積上限，一樣不能營業。

店面的二次施工、夾層、頂樓加蓋，不少屬違章建築。《違章建築處理辦法》第 2 條把違章建築定義為「依法應請照卻擅自建築」的建物；主管機關接獲查報後五日內勘查，須拆除的即拆除，尚未構成拆除要件的通知三十日內補辦執照，逾期未補辦就拆除（同辦法第 5 條）。

罰則也直接：《建築法》第 25 條規定建築物非經審查許可、發給執照不得擅自建造或使用；違反者依同法第 86 條，擅自建造或使用處建築物造價千分之五十以下罰鍰，並勒令停工或停止使用補辦，必要時強制拆除。買有增建、夾層的店面，先確認那部分是否合法、會不會被報拆。

騎樓也要留意。《建築技術規則建築設計施工編》第 57 條訂有騎樓全國標準（指定留設者寬度不得小於 3.5 公尺、淨高不得小於 3 公尺等），實際寬度與構造由地方主管機關訂定；《高雄市建築管理自治條例》第 15 條第 1 款規定，原高雄市轄區臨接 8 公尺以上計畫道路、位於商業區及住宅區的基地，應留設 3.9 公尺以上法定騎樓地或退縮騎樓地（原高雄縣轄區另依該條例其他條文及各該都市計畫書辦理，不能一律套用）。

另依《高雄市騎樓管理使用自治條例》第 5 條，位於公告的重要商業活動區、商店街區等情形，騎樓土地所有權人須申請騎樓使用許可，違反依同條例第 7 條裁罰。

買有租客的店面，租約不會因為換屋主就消失。依《民法》第 425 條，出租人在租賃物交付、承租人占有中，縱將所有權讓與第三人，租賃契約對受讓人仍繼續存在——這就是「買賣不破租賃」，等於概括承受原租約與押金。

但有例外：同條文規定，未經公證的不動產租賃契約，期限逾五年或未定期限者，不適用買賣不破租賃；換言之，沒公證又逾五年的長約，買方不一定要受拘束。租用基地自建房屋者，依同法第 426-1 條，房屋移轉時基地租約對受讓人仍繼續存在。

《租賃住宅市場發展及管理條例》第 3 條所稱「租賃住宅」限於供居住使用的建築物，店面這種營業用租賃並不適用該條例，租約關係回到民法處理。

買方最直接要繳契稅。依《契稅條例》第 2 條、第 3 條，不動產買賣應申報契稅，買賣契稅為契價的 6%（開徵土地增值稅區域的土地免徵契稅），並應於契約成立之日起三十日內申報（同條例第 16 條）。契據另依《印花稅法》第 7 條第 4 款，按金額千分之一貼印花稅票。

要轉手的投資人，先算房地合一稅。依《所得稅法》第 4-4 條，2016 年（民國 105 年）1 月 1 日以後取得的房屋、土地，交易所得課房地合一所得稅；境內居住個人稅率依同法第 14-4 條按持有期間認定：

店面是營業用，不適用自住優惠：同法第 4-5 條的自住免稅（免稅所得額以 400 萬元為限）要求設籍、持有並居住連續滿六年，且交易前六年內無出租、供營業或執行業務使用，店面供營業使用並不符合。

土地增值稅由賣方繳，但會牽動成交凈價。依《土地稅法》第 33 條，土增稅按漲價倍數累進：未達 100% 課 20%、100% 以上未達 200% 課 30%、200% 以上課 40%；同法第 34 條、第 9 條自用住宅用地 10% 優惠只適用設籍且無出租、無營業者，店面不符。

持有階段房屋稅也較高。依《房屋稅條例》第 5 條，非住家營業用房屋稅率最低 3%、最高 5%（兼作住家者按實際使用面積分別課徵）；高雄市依《高雄市房屋稅徵收自治條例》第 4 條，營業用為房屋現值 3%（自住 1.2%），空置時按使用執照所載用途課徵。

稅率因持有期間、用途與個別情況而異，本頁只做資訊整理、不代辦報稅；實際稅額以主管稽徵機關核定為準。

買店面的貸款和買自住宅不同。依中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務的規定，建物所有權狀用途登記含「住」「住商」「住辦」「住工」者，原則上仍適用「購置住宅貸款」管制；只有在地方政府法令允許該建物營業使用、借款人主張供本人營業（出租除外）並辦有設立登記、經金融機構查核屬實才能排除，且自然人的「本人」僅限獨資、合夥事業負責人。實際成數、利率以各金融機構核定為準。

想知道開價合不合理，查實價登錄最實在。依《平均地權條例》第 47 條，買賣申請所有權移轉登記時，權利人與義務人應共同向主管機關申報登錄成交實際資訊，除涉及個人資料外得提供查詢。

查詢管道是內政部不動產交易實價查詢服務網。店面成交筆數比住宅少，建議看區段成交區間、而非單筆比價，並留意成交日期與是否含裝潢、營業設備。

可以評估，但要先確認能不能合法使用。建物依核定使用類組使用，用途不符多半得辦變更使用執照，還受所在分區允許項目限制。買前把「能不能變更、成本、時程」問清楚，最終以主管機關核發的使用執照與使用分區證明為準。

原則上要。租賃物已交付、承租人占有中，換屋主後租約仍有效，即「買賣不破租賃」；但未經公證、期限逾五年或未定期限者是例外。買前調閱租約，確認租期、租金、押金與提前解約條款，並把押金與已收租金在交易時結清。

會。店面屬非住家營業用，高雄市營業用房屋稅率為房屋現值 3%，高於自住 1.2%；房地合一方面店面不適用自住免稅，稅率依持有期間從 15% 到 45%。

先調使用執照，比對現況有沒有夾層、增建、頂樓加蓋等未登記部分，這些可能屬違章建築、有被報拆風險。騎樓能不能圍起來營業受法規限制，在公告的重要商業活動區或商店街區還要申請使用許可。拿不準的，我可以陪您到現場確認。