仁武區工業地產
仁武區工業地產概況：經濟部仁武綜合產業園區與市府新開發的仁武產業園區、都市計畫工業區、國道 10 號與國道 7 號交通、人口與實價登錄公開成交行情，每一項都附有官方出處。
仁武區在高雄市中部，工業地產分成兩塊互不相同的主體：民國 61 年既成、由經濟部管理的仁武綜合產業園區，以及市府近年在澄清湖特定區內新開發的仁武產業園區。這頁把兩者、都市計畫工業區、交通、人口與公開成交行情整理成一頁，資料都能回到官方出處。
兩個仁武產業園區
經濟部仁武綜合產業園區約 21 公頃、民國 61 年既成；市府新開發的仁武產業園區約 74 公頃。名稱相近，卻是不同主體。
國道 10 號仁武交流道
仁武交流道在國道 10 號里程 6 公里處，經鼎金系統銜接國道 1 號；國道 7 號仍在計畫階段。
工業地中位數約 12.8 萬／坪
實價登錄開放資料顯示，仁武區工業地近兩年公開成交單價中位數約 12.8 萬／坪。中位數不是估價。
在講細節之前，先把兩個名字很像的園區分清楚——它們的開發主體、面積與年代都不同：
兩個「仁武產業園區」不要混為一談
約 21 公頃，位於鳳仁公路上，民國 61 年開發完成，區內約 36 家廠商，以塑膠、金屬、化學材料製造業為主，由經濟部產業園區管理局仁大產業園區服務中心管理。
市府在澄清湖特定區內新開發，面積約 74 公頃，位於國道 10 號仁武交流道周邊，屬近年新訂的都市計畫產業專用區，與左欄是不同主體。
仁武的產業園區與工業分區
經濟部仁武綜合產業園區與仁大產業園區›
經濟部管理的仁武綜合產業園區總面積約 21 公頃，位於鳳仁公路上，民國 61 年開發完成，區內共 36 家廠商（生產中 35 家、建廠中 1 家），主要是塑膠製品、金屬製品與化學材料製造業。與它同屬「仁大產業園區」的大社石油化學產業園區開發面積約 109 公頃，民國 60 年 6 月開發第一期、64 年完成第二期，區內 12 家廠商以化學材料製造業為主。
兩座園區的交通條件相近：距小港國際機場及高雄港約 15 公里、距楠梓火車站約 3 公里；仁大產業園區並在大社設有聯合污水處理廠，歷次擴建後日處理量約 22,600 立方公尺。管理機構是經濟部產業園區管理局仁大產業園區服務中心（高雄市大社區經建路 6 號），隸屬高屏分局。
高雄市仁武產業園區（澄清湖特定區內新開發）›
這是與經濟部園區不同的另一個主體。高雄市政府開發的仁武產業園區位於國道 10 號仁武交流道周邊，屬澄清湖特定區計畫範圍，基地北以水管路、東以仁武垃圾焚化廠及獅龍溪、南以獅龍溪滯洪池、西以澄觀路為界，面積約 74 公頃；市府已於民國 109 年公告該範圍為不得申請納管範圍。
依細部計畫，全區面積約 74.05 公頃，其中產業專用區約 48.26 公頃（約 65%，分為產 1、產 2），公共設施用地約 25.6 公頃（約 35%）。園區規劃引進觀光工廠、專業技術服務業與標竿企業：臨澄觀路一側以大中型坵塊供企業總管理機構使用，西南沿獅龍溪一側以小型坵塊輔導既有未登記工廠進駐，並配合開發預計引進直接就業人口約 6,300 人。
都市計畫書載明的各項面積，應以核定圖實際測量分割為準；園區產業用地的釋出時程與坵塊面積會依開發進度調整，實際情形以市府最新公告的都市計畫書圖為準。
都市計畫工業區與特種工業區›
除了產業園區，仁武的都市計畫工業區也是工業地產的重點。仁武都市計畫於民國 62 年發布實施，計畫範圍約 754 公頃，西至後勁溪與楠梓區接界、北鄰大社區、東南接澄清湖特定區。歷次通盤檢討後，區內工業區配合現況調整為甲種工業區約 127 公頃、乙種工業區約 5 公頃、特種工業區約 102 公頃。
高雄市屬直轄市，都市計畫工業區的允許使用依《都市計畫法高雄市施行細則》第 18 條附表一，建蔽率、容積率依同細則第 20 條附表二，但都市計畫書另有規定者從其規定。這代表工業區沒有全國統一的建蔽容積數字，實際數值要逐案查閱該地所屬的都市計畫書。特種工業區的使用限制較嚴，依同細則僅能作煉油、放射性物品、易爆物製造儲存、液化石油氣製造分裝等使用；南亞（台塑）仁武廠一帶約 12.32 公頃原編為特種工業區，市府曾於 107 年公開展覽研議變更為甲種工業區，最終內容仍以核定公告為準。
交通
交流道與聯外道路›
仁武聯外以國道為主幹。國道 10 號仁武交流道位於里程 6 公里處，主要服務大社、仁武、鳳山，向西經鼎金系統交流道銜接國道 1 號；國道 1 號楠梓交流道（里程 356 公里）也服務楠梓、仁武一帶。產業園區到小港國際機場及高雄港約 15 公里、到楠梓火車站約 3 公里，區內並以鳳仁公路、澄觀路、水管路連接各園區與都市計畫區。
興建中的國道 7 號（高雄路段）自國道 10 號到南星路約 23 公里，規劃設仁武系統等 2 處系統交流道與 5 處一般交流道，依交通部高速公路局資料預計 115 年動工、119 年完工。國道 7 號屬計畫與施工階段事項，動工、完工年與交流道配置可能修正，最後要以高速公路局及市府最新公告為準。至於軌道運輸，興建中的高雄捷運黃線行經鳥松、鳳山等六個行政區，路線並未經過仁武區。
人口與行政
面積、里數與人口›
仁武區面積約 36.08 平方公里，轄 17 里 388 鄰，東鄰大樹區、西鄰左營區與楠梓區、南接鳥松區、北接大社區。地勢東高西低，西部平原地帶是工業、商業與住宅的混合區，農業區多屬台糖公司用地——這也是仁武同時擁有成熟工業聚落與新開發園區的背景。
人口方面，仁武區戶籍人口已達 10 萬人上下（民國 115 年 8 月約 100,740 人、44,889 戶）。人口是按月統計、逐月變動的數字，實際請以最新月份為準，可查高雄市仁武區公所公布的統計。
仁武的公開成交行情
以下用內政部實價登錄開放資料，看仁武區近兩年（2024 年 7 月至 2026 年 6 月）的公開成交水準。工業地與土地的成交筆數不多、每筆差異大，所以看的是區段的單價中位數，而不是拿單筆成交去比價。
| 類別 | 公開成交件數 | 單價中位數（萬／坪） |
|---|---|---|
| 工業地（工業區、丁種建築用地） | 26 | 12.8 |
| 土地（全區各分區合計） | 536 | 11.2 |
| 一樓商業用途房地 | 34 | 27.6 |
資料來源：內政部實價登錄開放資料，查詢日 2026-09-12，非狀元商仲網成交案件；中位數不是估價，每筆差異大。
更完整的區段與分區整理，見工業地公開成交研究、土地公開成交研究與店面市場觀察。
常見問題
仁武到底有幾個「仁武產業園區」？›
有兩個，而且是不同主體。一個是經濟部管理、民國 61 年就既成的仁武綜合產業園區（約 21 公頃）；另一個是高雄市政府近年在澄清湖特定區內新開發的仁武產業園區（約 74 公頃）。名稱很像，但開發單位、面積與年代都不同，談地時要先確認講的是哪一個。
仁武的既有未登記工廠可以申請納管嗎？›
依《工廠管理輔導法》第 28 條之 5，低污染的既有未登記工廠原本應在該法 108 年修正施行後 2 年內申請納管、3 年內提出改善計畫；但經直轄市主管機關報請中央同意、公告為不宜設立工廠的地區不得申請納管，高雄市政府已將仁武產業園區約 74 公頃範圍公告為不得申請納管範圍。該法所定的納管申請期間也已於施行後 2 年屆滿截止，這裡只說明制度，不作為申請的引導。
仁武的工業區建蔽率、容積率是多少？›
沒有全國統一的數字。高雄市屬直轄市，管制框架訂在《都市計畫法高雄市施行細則》第 18 條附表一（使用管制）與同細則第 20 條附表二（建蔽率、容積率），但都市計畫書另有規定者從其規定。所以實際能蓋多少，要看那塊地所屬都市計畫區的都市計畫書，逐案查閱，不能套用單一數字。
在仁武找工業地，第一步要確認什麼？›
先確認那塊地的使用分區能不能符合您要做的事業。分區類別、可否作特定行業或倉儲物流使用，最後要以主管機關核發的使用分區（土地使用）證明或核定文件為準，不能只看地目或口頭說法；分區對了，再談價格與可建量。把地號給我，我可以先幫您把分區與可建量查清楚。
相關連結
把地號帶來，我先幫您確認這塊地能不能符合您要做的事業。用 LINE 或電話跟我聯絡，我會先查使用分區與可建量，再談價格；如果您在仁武有一塊工業地或廠房想賣，也可以走出售工業地／廠房。
