土地與不動產買賣流程

看屋、談價前先查產權。依《土地登記規則》第 24-1 條，任何人都可以申請第二類土地登記及地價資料謄本，確認所有權人、權利範圍與有沒有抵押權等負擔或限制登記；第一類完整謄本只有登記名義人或依法得申請者能調。委託我仲介時，我會用經賣方簽章的不動產說明書向您解說（依《不動產經紀業管理條例》第 23 條，說明書解說前應先經委託人簽章）；依內政部《不動產說明書應記載及不得記載事項》，應載明地號、面積、權利範圍、負擔與使用分區等。分區名稱只是框架，個案用途以主管機關核發的使用分區證明為準。

確定要買就出價、簽約（買方出價常見用要約書或斡旋）。委託仲介買賣時，依《不動產經紀業管理條例》第 22 條，六種文件都應由經紀業指派的經紀人簽章：不動產出售委託契約書、承購要約書、定金收據、廣告稿、不動產說明書、買賣契約書。若同時受買賣雙方委託，須先經雙方書面同意，並依同條例第 24-2 條公平提供成交價格與契約說明、告知應查知的瑕疵。依《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，成屋買賣契約審閱期間至少五日；官方範本可在內政部不動產資訊平台下載。

簽約後備證、用印，賣方備齊移轉登記文件，常會用到印鑑證明。簽約時我會把不動產說明書交付您並請您簽章，依《不動產經紀業管理條例》第 24 條它視為買賣契約書的一部分。契約要用書面：依《民法》第 758 條，不動產物權依法律行為移轉非經登記不生效力、且應以書面為之；同法第 166-1 條要求移轉契約經公證，但該條尚未施行（施行日期由行政院會同司法院另定），目前買賣契約不必公證即可辦登記。價金常分四期：簽約款、備證款、完稅款（稅單核下後）、交屋款（無貸款者於辦妥移轉登記後給付，有貸款者另有撥款約定）。履約保證或價金信託可由買賣雙方另行約定，並非法定必備。

過戶前先完稅。土地申報土地增值稅：依《土地稅法》第 49 條，買賣雙方應於訂約之日起 30 日內共同申報土地移轉現值，稽徵機關於收件之日起 7 日內核定並發單（自用住宅用地得延長為 20 日），繳清後才能申請移轉登記。房屋繳契稅：依《契稅條例》第 3 條，買賣契稅為契價 6%；同條例第 2 條，已開徵土地增值稅區域的土地免徵契稅；契稅也要在契約成立之日起 30 日內申報（同條例第 16 條）。

稅繳清就送件辦所有權移轉登記。依《土地登記規則》第 34 條，申請登記要備登記申請書、買賣契約書、所有權狀或他項權利證明書與申請人身分證明。過戶有法定期限：依《土地法》第 73 條，土地權利變更登記應於權利變更後一個月內申請（繼承登記為六個月內），逾期每逾一個月得處應納登記費一倍罰鍰、最高不超過二十倍；登記費依同法第 76 條按申報地價或權利價值的千分之一繳納。另依《平均地權條例》第 47 條，申請移轉登記時要共同申報實價登錄（高雄市是直轄市）。這些程序多半委由地政士（代書）辦理（依《地政士法》第 16 條）。

最後是交屋點交。依《民法》第 348 條，出賣人負有交付標的並使買方取得所有權的義務；同法第 373 條，標的的利益與危險自交付時起由買方承受，除非契約另有約定。同法第 354 條，出賣人應擔保標的在危險移轉時無滅失或減損價值、通常效用或契約預定效用的瑕疵。交屋時，依《成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，標的由賣方在現場交付買方或登記名義人，未搬離的物件視同廢棄物、清理費由賣方負擔。把水電、稅費、管理費算清、尾款結清即完成。

農地門檻不同。依《農業發展條例》第 33 條，私法人（一般公司）原則上不得承受耕地，只有依法取得許可的農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構等例外。同條例第 37 條，作農業使用的農地移轉給自然人得申請不課徵土地增值稅。關鍵是農用證明——高雄市由農地所在地的區公所受理、審查及核發，依《高雄市政府辦理農業用地作農業使用證明核發作業要點》辦理（見高雄農地）。

買工業地或廠房，先確認使用分區與可建量；沒有全國統一數字，最後要以主管機關核發的使用分區證明與都市計畫書、編定文件為準，別只看分區名稱或網路數字（可用使用分區地圖查落點）。買到已有工廠登記的廠房，依《工廠管理輔導法》第 16 條，登記事項（含負責人）有變更時應辦變更登記，遷移廠址或變更產業類別要重新辦設立許可或登記；同法第 32 條，未依限辦變更登記、屆期不辦者，處工廠負責人五千元以上二萬五千元以下罰鍰並得按次連續處罰。

買有租客的店面，通常要概括承接既有租約。依《民法》第 425 條，租賃物交付後、承租人占有中，出租人縱使把所有權讓與第三人，租約對受讓人仍繼續存在，這就是「買賣不破租賃」（未經公證且期限逾五年或未定期限的租約除外）；同法第 426-1 條，租用基地建屋者，房屋移轉時基地租約對房屋受讓人仍繼續存在。買店面收租前把租金、期限、押金與提前終止條件看清楚，因為過戶後多半由您承接（可走出售／出租店面）。

買到持分（共有）土地，處分規則不同。依《土地法》第 34-1 條，共有土地的處分、變更與設定負擔，要共有人過半數且應有部分合計過半數同意（應有部分合計逾三分之二者人數不計），並應事先以書面通知其他共有人；共有人出賣應有部分時，其他共有人可用同一價格優先承購。若標的是有三七五租約的耕地，依《耕地三七五減租條例》第 15 條，承租人有優先承受權，出租人應以書面通知賣典條件，承租人 15 日內未表示承受者才視為放棄。

先調第二類土地登記及地價資料謄本，核對所有權人、權利範圍與負擔；依《土地登記規則》第 24-1 條，任何人都可以申請第二類謄本。個案用途與可建量以主管機關核發的使用分區證明為準。

有。依《土地法》第 73 條，土地權利變更登記應於權利變更後一個月內申請（繼承登記為六個月內），逾期每逾一個月得處應納登記費一倍罰鍰、最高二十倍；登記費依同法第 76 條按申報地價或權利價值千分之一計。

不會。租賃物交付後、承租人占有中，即使所有權移轉，租約對新所有權人仍繼續存在，這是「買賣不破租賃」（《民法》第 425 條；未經公證且期限逾五年或未定期限的租約除外）。

原則上不行。依《農業發展條例》第 33 條，私法人不得承受耕地，只有依法取得許可的農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構等例外；作農業使用的農地移轉給自然人可申請不課徵土地增值稅（同條例第 37 條）。