資料日期 2026-10-27。以下是個案見解與實務函令的整理：判決結果依個案事實而定，不是通案結論；函令以發布日的規定為準。具體情形請以主管機關最新公告與專業人士意見為準。
斡旋金與要約書
仲介要我付斡旋金，有義務先告訴我可以改用內政部版的「要約書」嗎？
最高行政法院在該案（91年判決，依當時公平交易法第24條，現行第25條）維持公平交易委員會的處分：仲介向買方要求付斡旋金時，只在契約備註欄用簡略文字寫「備有要約書」，沒有明確告知買方可改用內政部版要約書及兩者差異，構成隱瞞重大交易資訊，該案被罰二十五萬元。現行公平交易委員會規範說明（104年12月29日修正）也要求，仲介收取斡旋金前須以書面告知兩者區別及買方可選擇。
依據：最高行政法院 91 年度判字第 1453 號判決（民國 91 年 8 月 8 日）；公平交易法（判決當時第 24 條，現行為第 25 條）；公平交易委員會對於不動產經紀業之規範說明第 9 點（104 年 12 月 29 日修正，公服字第 10412611785 號令）（資料日期 2026-10-27）
買方違約，賣方把已付的款項全部沒收，是不是太多？可以請法院酌減嗎？
臺灣高等法院在該預售屋案件（二審）認為，買方未依約繳納使用執照期款，賣方解約並沒收已付價款333萬元（約總價1,750萬元的19%）當違約金，依民法第252條可酌減；該院參考賣方轉售仍支出仲介服務費、受有資金利息損失等情形，將違約金酌減為總價的8%（140萬元），多收的193萬元，買方可依不當得利請求返還。酌減比例依個案認定，不是標準。
依據：民法第 252 條；臺灣高等法院 100 年度上字第 827 號民事判決（民國 101 年 4 月 17 日；原審為臺灣新北地方法院 99 年度訴字第 2517 號民事判決，民國 100 年 6 月 27 日）（資料日期 2026-10-27）
買賣解約後，賣方把我已付的價金全部沒收當違約金，法院覺得太高要減，賣方該退的錢能和我返還房地的義務一起履行嗎？
最高法院大法庭統一見解：買賣契約約定可把買方已付價金沒收充當違約金，若法院依民法第252條認為過高而酌減，賣方應退回的差額屬不當得利，買方可類推適用民法第264條，主張雙方同時履行，也就是賣方退錢的同時才返還房地。實務上，覺得被沒收的金額過高，可在買賣糾紛的訴訟中直接主張酌減（不必另外提告），並備妥賣方實際損害與市價等證據，供法院判斷金額是否過高。
依據：民法第252條、第259條、第264條（類推適用）；最高法院民事大法庭110年度台上大字第1353號裁定（民國111年12月30日）（資料日期 2026-10-27）
簽了訂金收據、約好之後再簽正式買賣契約，結果雙方談不攏沒簽成，付出去的定金拿得回來嗎？
最高法院在該案（93年判決）認為，簽訂金收據這類買賣預約時所付的定金，是擔保將來簽正式契約的「立約定金」。若正式契約因雙方都不可歸責的原因簽不成，仍類推適用民法第249條第4款，定金應返還；收據上「買方不買則沒收」的約定，被解釋為只適用於可歸責買方的情形，買方自己反悔不買，定金才可能被沒收。收據宜寫清楚簽約條件與退還情形。
依據：民法第249條第4款（類推適用）；最高法院93年度台上字第441號民事判決（民國93年3月11日）（資料日期 2026-10-27）
賣方收了定金卻不履行，除了加倍退還定金，我還能再請求其他損失嗎？
最高法院在該案認為，「違約定金」是以定金作為違約損害賠償的最低預定，收受定金的一方不履行，除加倍返還定金外，若對方能證明實際損害超過定金，還可依民法第226條等規定請求額外賠償。但「解約定金」性質不同，付定金者放棄或收受者加倍返還即可解約。定金究竟屬哪一種，須依收據文字與當事人真意判斷；房價上漲的轉售利益是否算所失利益，要看外部客觀情事。收據約款宜寫明。
依據：民法第249條第3款、第226條、第216條、第260條；最高法院101年度台上字第1692號民事判決（民國101年10月24日）（資料日期 2026-10-27）
履約保證與價金信託
買賣價金放在履約保證專戶，賣方共有人有人不簽文件，建經公司可以暫停撥款嗎？
臺北地方法院在該案的見解是：價金履約保證通常是買賣雙方委任建經公司，依契約認定專戶款項要撥給誰，由銀行依建經公司的指示撥款。若契約約定雙方有爭議時可暫停撥付，而出賣人之一對價金分配有爭議、不肯簽署點交證明文件，該案認為不能認定賣方已全部完成點交，建經指示暫停撥款有據，賣方不能直接要求建經給付。簽履約保證書時看清撥款條件與需簽署文件，共有人間的分配先談妥。
依據：價金履約保證書與價金履約保證申請書約定；民法第 528 條、第 541 條第 1 項；臺灣臺北地方法院 107 年度重訴字第 1046 號民事判決（民國 107 年 10 月 25 日）（資料日期 2026-10-27）
仲介宣傳的「成屋履約保證」，是不是代表交易就沒有風險？
此為2008年舊案：臺北高等行政法院在該案維持公平交易委員會的處分，認為「履約保證」在當時法令沒有明確定義，並參酌內政部意見，實務上仲介業者主要是價金收付的履約保證，對房屋瑕疵、違約賠償等，不代表交易完全沒有風險。該案法院認為，廣告宣稱「銀行出面保證」「風險歸零」，足使人誤以為買賣風險都由業者或銀行承擔，屬引人錯誤的不實廣告，業者被命停止並罰一百二十萬元。聽到履保宣傳時，要求看履約保證書，確認保障範圍、撥款條件與費用。
依據：公平交易法第 21 條（行為時第 3 項準用第 1 項，現行第 4 項）、第 42 條（行為時為第 41 條）；臺北高等行政法院 96 年度訴字第 3284 號判決（民國 97 年 6 月 12 日）（資料日期 2026-10-27）
實價登錄
買賣不動產的實價登錄，是誰要申報？什麼時候申報？
依平均地權條例第47條第2項，買賣案件由權利人及義務人（買賣雙方）在申請所有權移轉登記時，檢附申報書共同向直轄市、縣（市）主管機關申報登錄成交實際資訊；依內政部辦法，雙方可協議由一人或他人代理共同申報。若未申報，主管機關會令限期申報，屆期未申報且已辦竣過戶的，依同條例第81條之2處三萬元以上十五萬元以下罰鍰並令限期改正。實務上建議交易時確認申報內容與實際成交資訊一致。
依據：平均地權條例第47條第2項、第81條之2第1項；不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法第3條、第9條（內政部台內地字第1120262922號令）（資料日期 2026-10-27）
預售屋的實價登錄是誰申報？建商開賣前要做什麼？
依平均地權條例第47條之3，銷售預售屋者要在銷售前，把基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶數及定型化契約報主管機關備查；並應於簽訂或解除買賣契約之日起三十日內申報登錄資訊，委託經紀業代銷的，簽約資訊由代銷業申報。違反的可依第81條之2處罰。對買方而言，簽約前可查詢備查與登錄資訊作參考，也建議確認契約是否合乎規定。
依據：平均地權條例第47條之3、第81條之2第2項、第3項；不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法第7條、第11條（內政部台內地字第1120262922號令）（資料日期 2026-10-27）
實價登錄如果申報價格不實，會有什麼處罰？別人可以檢舉嗎？
依平均地權條例第81條之2，買賣案件申報登錄價格資訊不實，主管機關處三萬元以上十五萬元以下罰鍰並令限期改正，屆期未改正按次處罰，經處罰二次仍未改正者，按次處三十萬元以上一百萬元以下罰鍰，含建物的按戶（棟）處罰；價格以外資訊不實，則先令限期改正，屆期未改正才處六千元以上三萬元以下罰鍰。檢舉價格不實，經查證屬實、裁處確定並收繳罰鍰者，依內政部辦法可領獎金。建議依實際成交價申報。
依據：平均地權條例第47條第2項、第81條之2第2項、第4項；不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法第14條（內政部台內地字第1120262922號令）；不動產銷售買賣與申報登錄資訊案件檢舉獎金及罰鍰提撥運用辦法（內政部112年6月8日台內地字第1120263714號令）（資料日期 2026-10-27）
實價登錄登錄錯了，申報期限過了還能更正嗎？
內政部104年的會議結論函釋指出（內政部地政司法規資料標示適用中）：申報人在申報期限屆滿後自行申請更正申報內容的案件，宜先下架不予揭露，並依平均地權條例第81條之2等相關規定辦理後，令其限期改正；至於逾期後可更正的期限，考量實價登錄查詢資訊的正確性，不予限制。內政部地政司網站備有「更正申報內容申請書」，發現登錄有誤，建議儘速向地政主管機關或承辦地政士反映更正。
依據：平均地權條例第81條之2；不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法第9條、第14條；內政部104年3月25日台內地字第1041302444號函（資料日期 2026-10-27）
凶宅
買到的房子事後才知道以前有人在屋內上吊，可以要求減價或解約嗎？
該案二審法院認為，屋內曾有人上吊自殺，依一般交易觀念會影響購買意願與價格，屬『物之瑕疵』，賣方不論知情都要負瑕疵擔保責任。最高法院審理時，買方請求減價因逾民法第365條自交付起五年的期間而敗訴，解約是否對賣方顯失公平（民法第359條）則因二審未調查而發回，更審後和解。買方須在期限內行使權利（通知賣方後六個月內，且自交付起五年內；賣方故意不告知瑕疵時六個月期間不適用），金額須看個案鑑價。
依據：民法第354條、第359條、第365條；最高法院103年度台上字第960號民事判決（103年5月15日）；臺灣高等法院臺中分院102年度上字第233號民事判決（二審，102年7月31日）（資料日期 2026-10-27）
有人從房子窗戶跳樓、人是在樓下往生，這間房子算凶宅嗎？賣方沒講怎麼辦？
臺北地方法院在此案認為，判斷是否凶宅要看事件經過、時間長短與市場觀感，不以死者一定死在屋內為必要條件；房屋曾有人跳樓自殺身亡，一般人多有嫌惡心理、會影響交易價格，可認屬物之瑕疵，賣方負無過失的瑕疵擔保責任，即使曾保證也不能免責。該案經估價師鑑定價值約減損15%，法院據以准許買方扣減價金。這是單一地方法院見解，他院可能不同，簽約前宜書面確認屋況。
依據：民法第354條第1項、第359條、第179條；臺灣臺北地方法院96年度訴字第8434號民事判決（97年6月30日）（資料日期 2026-10-27）
同一棟大樓別層曾有人跳樓，我買的這戶算凶宅嗎？賣方沒告知算詐欺嗎？
臺灣高等法院在此案認為，建築物是否因曾有人自殺而成為凶宅，涉及個人主觀與心理感受，會因人、因時而異；事件發生在同棟其他樓層，在一般交易觀念上難認該戶價值或品質減損，不屬物之瑕疵。另外，買方若主張被詐欺而撤銷買賣，須自己證明賣方知情卻故意不說。實務上買方若在意同棟事件，宜事前書面詢問並寫入契約；賣方也宜就已知情事誠實說明。
依據：民法第354條第1項、第92條第1項；臺灣高等法院99年度上易字第229號民事判決（99年7月6日）（資料日期 2026-10-27）
大樓頂樓公共走廊有人跳樓，賣方、仲介沒告知，買方可以請求減價或賠償嗎？
臺南地方法院在此案採用內政部97年函釋的標準：『凶宅』指賣方持有期間，其專有部分（含主建物與附屬建物）發生凶殺、自殺致死，或在專有部分有求死行為致死；事件發生在共用走廊等公共區域則不屬之。該案賣方已在現況說明書勾選專有部分無此情事，仲介也有以說明書解說並交付，法院因此駁回減價及仲介賠償請求。現況說明書的問法與勾選內容很重要，買方宜另行詢問周邊情況。
依據：民法第354條第1項、第359條、第184條；不動產經紀業管理條例第23條、第24條、第26條第2項；內政部『不動產說明書應記載及不得記載事項』（民國115年1月13日台內地字第1140267470號令）；臺灣臺南地方法院104年度訴字第534號民事判決（104年10月23日）；內政部97年7月24日內授中辦地字第0970048190號函（判決所引）（資料日期 2026-10-27）
