資料日期 2026-10-27。以下是個案見解與實務函令的整理：判決結果依個案事實而定，不是通案結論；函令以發布日的規定為準。具體情形請以主管機關最新公告與專業人士意見為準。
借名登記
借名人想終止借名登記並要回房子，可以嗎？出名人過世了怎麼辦？
高等法院臺南分院在該案（更二審判決）依最高法院見解指出，借名登記以雙方信任為基礎，性質類似委任，內容不違法時可類推適用委任規定，當事人得隨時終止契約，終止後出名人應返還並移轉登記。該案出名人過世後，其繼承人承受移轉登記義務，須先辦繼承登記，再移轉給借名人（父親）贈與的兒子，繼承人主張同時履行抗辯也被駁回。建議保存借名契約、出資證明與往來紀錄。
依據：民法第549條第1項、第541條第2項、第269條第1項、第759條、第1148條；臺灣高等法院臺南分院 98 年度上更(二)字第 31 號民事判決（99年12月28日）（資料日期 2026-10-27）
非原住民想借原住民朋友的名字買原住民保留地蓋民宿，這種借名登記有效嗎？
最高法院大法庭認為：非原住民為規避法令，找原住民借名登記，由其出面向原住民買地，賣方先替非原住民設定地上權、再把所有權登記給出名人，整體等於讓非原住民取得保留地所有權，違反禁止規定，依民法第71條，借名契約、買賣契約及相關登記行為都屬無效。實務上，買賣原住民保留地前務必先確認買方身分與法令限制，別以借名方式規避；一旦被認定無效，已付價金與地上物的處理會很複雜。
依據：民法第71條；山坡地保育利用條例第37條第2項、原住民保留地開發管理辦法第18條第1項（裁定所引，現行條號請以最新法規為準）；最高法院民事大法庭108年度台上大字第1636號裁定（民國110年9月17日）（資料日期 2026-10-27）
房子借名登記在別人名下，登記名義人把房子賣給第三人，這樣的處分有效嗎？
最高法院110年駁回聲請提案大法庭的裁定指出：不動產借名登記只是借名人與出名人之間的債權契約，出名人既已登記為所有權人，把房地處分並移轉登記給第三人，屬有權處分，這是該裁定作成當時最高法院沒有歧異的見解，源自106年2月14日第3次民事庭會議決議。也就是借名人與出名人之間的約定，不能直接用來否定第三人取得的所有權。借名人若要保障自己，宜儘早辦回名下，並保留資金與約定的書面證據。
依據：法院組織法第51條之4第1項第2款（裁定所引，現行條文已核對）；最高法院106年2月14日第3次民事庭會議決議（採有權處分說，經最高法院110年度台聲字第2295號裁定引述）；最高法院110年度台聲字第2295號民事裁定（民國110年9月29日）（資料日期 2026-10-27）
沒有借名登記契約書的話，要怎麼證明房子是借名登記在別人名下？
最高法院在該案指出，借名登記是一方把財產登記在他方名下、自己仍管理使用處分的契約，證明時不以契約書等直接證據為限，只要經驗法則上足以推認借名關係的間接事實，例如誰保管權狀與拍賣文件、繳納房屋稅與地價稅、負責出租收益，也可據以推論，法院不宜只因缺少契約書就認定沒有借名，故廢棄發回。更審時高等法院綜合出資、文件保管與租金收益，認定借名成立，判決出名人移轉登記給全體繼承人。
依據：借名登記契約（無名契約，無明文條文，實務類推適用民法委任規定）；最高法院107年度台上字第414號民事判決（民國107年4月12日，廢棄發回）；臺灣高等法院臺南分院107年度重上更一字第6號民事判決（民國108年1月17日）（資料日期 2026-10-27）
共有土地多數決出售
共有土地多數人要賣給建商，通知其他共有人行使優先承購時，一定要附上完整買賣條件嗎？
最高法院在該案認為，共有人依土地法第34條之1出賣共有土地全部時，其他共有人對出賣人的應有部分有優先承購權，出賣的共有人應把出賣該部分的「同樣條件」通知對方，否則難認已合法通知。該案通知函未附買賣契約、未載明價金與分期付款內容，還要求一次提出等額價金，法院認為有疑義而廢棄發回；更審時高等法院認定通知不合法，判賠200萬元確定。通知宜完整並留存送達證明。
依據：土地法第34條之1第1項、第2項、第4項；土地法第34條之1執行要點第8點第6款、第12點、第13點第5款（內政部112年8月22日台內地字第1120263067號令修正，113年1月1日施行）；最高法院109年度台上字第507號民事判決（109年4月9日，廢棄發回）；臺灣高等法院花蓮分院109年度上更一字第5號民事判決（110年5月21日）；最高法院110年度台上字第3230號民事裁定（111年5月12日）（資料日期 2026-10-27）
共有土地多數決出售時，同意出售的共有人自己當買受人，這樣算同意的人數和持分嗎？
最高法院在該案認為，多數共有人依土地法第34條之1處分全部共有土地，雖可一併處分不同意者的持分，但仍要兼顧其權益。若同意處分的共有人自己也是買受人，會有利害衝突，也使其他共有人沒有優先承購的機會，所以他的人數與持分不得計入同意比例。扣除後若未達法定比例，處分不生效力。買方宜先查明買受人是否本身就是共有人，仍須逐案計算人數與持分。
依據：土地法第 34 條之 1 第 1 項、第 4 項；最高法院 103 年度台上字第 2333 號民事判決（103年11月6日）（資料日期 2026-10-27）
共有土地被多數決賣掉後，不同意的共有人還能處分自己的持分嗎？優先承買權被侵害怎麼辦？
高等法院在該案（假處分抗告裁定）認為，多數共有人依土地法第34條之1出賣共有土地，對不同意者的持分只是有權代為處分，並未剝奪其優先承買權，而且這項優先承買權屬債權性質，違反時通常只生損害賠償問題。該案買方尚在辦理移轉登記，不同意的共有人把自己的持分贈與他人，法院認為她仍有權處分自己的應有部分，除非處分有無效或可撤銷原因，因此買方聲請假處分不符保全要件，駁回抗告。
依據：土地法第34條之1第2項至第4項；土地法第34條之1執行要點第13點第5款（現行，113年1月1日施行；裁定當時為第10點）；臺灣高等法院95年度抗字第572號民事裁定（95年5月8日）（資料日期 2026-10-27）
買賣不破租賃
我買的房子或土地原本有舊租約，租約沒公證、也沒約定期限，買下後還要讓承租人繼續使用嗎？
最高法院在該案認為，租約若在民國89年5月5日修法前成立，為維持既有秩序仍適用修正前民法第425條，租約對新買方繼續存在。89年5月5日起新成立的租約，依現行第425條第2項，未經公證且期限逾五年或未定期限者，新買方不受拘束。不過該案發回更審後，法院認定承租人主張的租約不含系爭土地，承租人仍敗訴。買方簽約前應查明租約成立時間、期限、公證與承租範圍。
依據：民法第425條第1項、第2項；民法債編施行法第1條；最高法院98年度台上字第764號民事判決（98年4月30日）；臺灣高等法院98年度上更(二)字第54號民事判決（100年3月16日）；最高法院100年度台上字第1101號民事裁定（100年7月14日）（資料日期 2026-10-27）
我標到或買到的房子，原住戶拿出租約說要繼續住，這份租約一定要承認嗎？
高等法院在該案認為，原住戶雖拿出租約，但承租人未能證明有借款債權、未持續居住，租約內容又不合常情，租約是為規避強制執行而通謀虛偽訂立，無效，因此不必再論買賣不破租賃；拍定人可請求遷讓房屋及相當於租金的損害賠償。租約若真實有效且承租人占有中，依民法第425條對新所有人繼續存在，但現行第2項對未經公證且逾五年或未定期限的租約不適用。買方應要求出示租約、付租紀錄，並實地查看。
依據：民法第87條第1項、第184條第1項、第425條、第767條；民法債編施行法第1條；臺灣高等法院95年度上字第166號民事判決（95年4月26日）；最高法院95年度台上字第1793號民事裁定（95年8月17日）（資料日期 2026-10-27）
繼承登記與遺產分割
祖先留下的土地，有些繼承人簽了出售合約、有些沒簽，賣不賣得成？要全體繼承人同意嗎？
最高法院在該案發回時強調，要逐一查明每位繼承人是否同意或授權他人簽約；已在合約上簽名的部分繼承人，似已與對方合意成立契約，應受拘束。刑事判決認定的事實不拘束民事法院，但民事法院仍須自行調查斟酌，不能一概抹煞。不過該案發回更審後，上訴人撤回上訴，並無更審判決。遺產分割前屬公同共有，處分原則上須全體繼承人同意（民法第828條第3項），賣前宜確認同意與授權文件並先辦繼承登記。
依據：民法第1151條、第828條第3項；最高法院107年度台上字第767號民事判決（108年5月29日）（資料日期 2026-10-27）
其中一位繼承人在遺產分割前，就把祖產不動產賣給我，我買得到嗎？
臺北地方法院在該案的見解是：遺產分割前，全體繼承人對遺產公同共有，繼承人沒有個別的應有部分可言。買賣只是債權契約，在買賣雙方間可能有效，但未經其他公同共有人同意，對其他繼承人不生效力；要等遺產分割並辦妥分別共有登記後，才能把應有部分移轉登記給買方。買方不宜只跟單一繼承人簽約，應確認繼承登記與全體繼承人同意，並約定分割後再辦移轉，否則可能無法如期過戶。
依據：民法第 1151 條、第 828 條第 3 項、第 820 條第 1 項；臺灣臺北地方法院 105 年度重訴字第 350 號民事判決（106年10月30日）（資料日期 2026-10-27）
繼承人彼此談不攏要怎麼分遺產？不動產要先辦繼承登記才能分嗎？
士林地方法院在該案的見解是：遺產分割的目的是消滅全部遺產的公同共有關係，原則上整體分割，不是逐筆按應繼分分配；分割方法可原物分配或變賣分割，並考量利用效益與全體繼承人利益。分割不動產屬處分行為，依民法第759條須先辦妥繼承登記。生存配偶的剩餘財產分配、喪葬費用，也會先從遺產扣還，再按應繼分分割。宜先辦繼承登記再談分割，方式由法院斟酌個案決定。
依據：民法第1164條、第1151條、第759條、第824條、第830條第2項、第1030條之1、第1150條、第1172條（類推）；臺灣士林地方法院114年度重家繼訴字第48號民事判決（115年7月6日）（資料日期 2026-10-27）
被繼承人用遺囑把遺產都留給部分家人，其他繼承人還有權分嗎？不動產怎麼分？
士林地方法院在該案認為，遺囑若侵害某繼承人的特留分，法院分割遺產時仍應保留該繼承人的特留分比例，直系卑親屬的特留分為應繼分二分之一。該案法院另考量繼承人關係不睦、按持分原物分割每人分得面積狹小會損及不動產經濟效用，判決不動產變賣分割、價金依比例分配，存款等可分財產則原物分配。遺囑不等於完全排除其他繼承人，處分遺產不動產前宜先確認特留分與分割協議。
依據：民法第1144條、第1151條、第1164條、第1223條、第824條、第830條第2項；臺灣士林地方法院104年度重家訴字第12號民事判決（105年1月28日）（資料日期 2026-10-27）
