資料日期 2026-10-27。以下是個案見解與實務函令的整理：判決結果依個案事實而定，不是通案結論；函令以發布日的規定為準。具體情形請以主管機關最新公告與專業人士意見為準。
仲介服務報酬與雙方代理
仲介約定收成交價的4%，我覺得太高，可以請法院幫我減少嗎？
高等法院臺南分院在該案認為：依民法第572條，約定報酬若比仲介所付勞務的價值高得太多而失公平，法院可依委託人請求酌減。該案專任委託約定4%，法院認為仲介沒有義務告知鄰地成交價與買方身分，也不認定詐欺；但仲介曾對鄰地是否已成交回覆不實，簽約後後續協助有限，「折讓」實際也沒折到，因此酌減為3%，賣方仍須付報酬。並非比例偏高就一定酌減，建議保留溝通紀錄，確認折讓是否反映在金額上。
依據：民法第 572 條、第 567 條、第 571 條；不動產經紀業管理條例第 24 條之 2、第 25 條；臺灣高等法院臺南分院 115 年度上字第 95 號民事判決（民國 115 年 7 月 14 日）（資料日期 2026-10-27）
我委託仲介賣屋，買方出價低於我的底價，我不賣，還要付仲介費嗎？
新竹地方法院簡易庭在該案認為：居間人只有在契約因其報告或媒介而成立時，才可請求報酬；一般委託下，賣方仍保有決定是否成交的權利。若買方出價沒達到委託約定的條件（例如底價），條件尚未成就，賣方拒絕簽約，該案認為不屬惡意阻止成交，仲介不能請求報酬（專任委託可能不同）。委託契約宜把底價、是否含稅費與仲介費寫清楚，並留意變更同意書的有效期間。
依據：民法第 565 條、第 568 條、第 101 條第 1 項；臺灣新竹地方法院 105 年度竹北簡字第 186 號民事判決（民國 105 年 8 月 12 日）（資料日期 2026-10-27）
仲介帶買方談好價格後，我沒簽約就把房子賣給別人（俗稱跳單），還要付仲介費嗎？
臺灣士林地方法院（內湖簡易庭）在該案認為：一般委託雖允許賣方自行或另委他人出售，但仲介已覓得買方、雙方磋商中已就價金等重要事項達成合意，賣方卻在簽書面契約前改賣第三人，違反誠信，不能拿「一般委託可另賣」脫免責任。該案依委託書「可歸責委託人而片面終止，仍應給付原約定報酬半數」的約定，判賣方付半數報酬。委託書條款要先看懂，重要口頭協議最好留書面或錄音。
依據：民法第 153 條、第 98 條、第 248 條；臺灣士林地方法院 107 年度湖簡字第 1395 號民事簡易判決（民國 108 年 10 月 1 日）（資料日期 2026-10-27）
仲介可以同時向買方和賣方收仲介費嗎？有沒有上限？
可以向雙方收費，但有條件。依不動產經紀業管理條例第24條之2，仲介須經買賣雙方書面同意才能同時接受雙方委託，並公平提供雙方類似不動產的交易價格等資訊，以處理雙方代理的利益衝突（民法第106條）。依第19條與內政部89年報酬計收標準規定，向買賣一方或雙方收取的報酬合計，不得超過實際成交價金的百分之六（租賃為一個半月租金），不得收差價，並應事先寫進委託契約書或要約書。這是上限，不是固定費率，仲介也須依第20條揭示報酬標準。
依據：不動產經紀業管理條例第 19 條、第 20 條、第 24 條之 2；民法第 106 條；內政部不動產仲介經紀業報酬計收標準規定（89 年 5 月 2 日台（89）內中地字第 8979087 號函訂定，89 年 7 月 19 日台（89）內中地字第 8979517 號函修正全文，自 89 年 7 月 1 日實施）（資料日期 2026-10-27）
仲介沒告訴賣方另有買家出價更高，賣方可以拒付仲介報酬嗎？
最高法院在該案認為，仲介（居間人）違反對委託人的忠實義務，依民法第571條不得請求報酬，但要由主張的委託人負舉證責任，不能只因先前有人出價較高、有價差，就推定仲介違反義務，還要比對兩次出價的標的與條件（該案一份含建物、一份只有土地，稅費負擔也不同）。該案發回更審後，法院認定仲介已告知較高出價的意願書內容，賣方仍須付報酬，最高法院駁回再上訴。委託契約宜約定回報義務，並保存出價與溝通紀錄。
依據：民法第565條、第568條、第571條；最高法院109年度台上字第1027號民事判決（民國109年7月29日）；臺灣高等法院109年度重上更一字第141號民事判決（民國110年3月24日）；最高法院110年度台上字第2959號民事裁定（民國110年12月29日）（資料日期 2026-10-27）
仲介業與經紀人責任
仲介公司派營業員幫我解說不動產說明書，將來有問題，經紀人和公司要負責嗎？
內政部函釋指出：條例所稱經紀人員包含經紀人與經紀營業員，說明書由誰解說（一人或共同）由經紀業視個案決定。若經紀人員執行仲介業務的故意或過失造成交易當事人損害，依條例第26條第2項，經紀業須與該經紀人員負連帶賠償責任。行政懲戒方面，若實際只由營業員解說，經紀人不必一併受懲戒。說明書與解說相關的簽章、紀錄宜留存。
依據：不動產經紀業管理條例第22條第1項第5款、第23條第1項、第24條第1項、第26條第2項、第31條第1項第1款；內政部97年10月31日內授中辦地字第0970724514號函（資料日期 2026-10-27）
房屋買賣契約書為什麼要有仲介經紀人簽章？賣方拿的那份沒簽有問題嗎？
依條例第22條，買賣若委由經紀業仲介，買賣契約書等文件應由經紀業指派經紀人簽章。內政部函釋進一步說明：經紀業在交付契約書給買賣雙方時，每一份都應完成經紀人簽章；即使仲介公司與買方持有的契約書都有簽，只要賣方那份沒有經紀人簽章，仍屬違反規定，主管機關可處理業者並懲戒經紀人。收到契約書時，買賣雙方可順手檢查自己那份是否有簽章。
依據：不動產經紀業管理條例第22條第1項第6款、第29條第1項第1款、第31條第1項第1款；內政部95年7月11日內授中辦地字第0950047568號函；內政部104年7月7日內授中辦地字第1041305617號函（資料日期 2026-10-27）
仲介刊登法拍屋的廣告，內容不實或沒寫公司名稱，會被處罰嗎？
內政部解釋令指出：經紀業刊登法院拍賣不動產廣告，若是替買方代理投標（屬『委託購買』性質），雖不必簽訂『委託銷售契約書』，但廣告仍須符合條例第21條第2項：內容要與事實相符，並註明經紀業名稱；廣告內容與事實不符或未註明名稱者，依相關規定處罰。民眾看到法拍屋廣告時，可確認有無標示仲介公司名稱，並與法院公告內容核對。
依據：不動產經紀業管理條例第21條第2項；內政部102年8月29日內授中辦地字第1026651587號令（資料日期 2026-10-27）
房仲廣告寫的『使用面積』『受益面積』可以相信嗎？
依內政部的廣告查核注意事項（100年）與廣告處理原則（102年），經紀業廣告不得使用未經明確定義的『使用面積』『受益面積』『銷售面積』等名詞（未辦保存登記部分，面積依建照、使照或稅籍資料所載者除外），廣告所載坐落、格局、建材、環境、交通與優惠等，也都應與事實相符。違規時，業者可被處罰鍰並限期改正，經紀人員可被申誡。看房時建議以謄本登記的面積核對，不要只看廣告坪數。
依據：不動產經紀業管理條例第21條第2項、第29條第1項第1款、第31條第1項第1款；內政部102年6月13日內授中辦地字第10266511621號函頒「不動產經紀業廣告處理原則」第六點；內政部100年3月17日內授中辦地字第1000723963號函頒「辦理不動產經紀業廣告查核作業注意事項」第五點（資料日期 2026-10-27）
加盟店的房仲廣告只寫品牌名可以嗎？不實廣告該向誰檢舉？
內政部『不動產經紀業廣告處理原則』規定：加盟店廣告除須註明經紀業名稱外，還要標明『加盟店』或『加盟經營』字樣，不能只用加盟品牌名稱取代經紀業名稱；廣告稿須由經紀人簽章，內容應與委託契約及事實相符。不實廣告原則上由直轄市或縣（市）主管機關依條例處理，涉及服務品質、企業形象等引人錯誤的表示，則由公平交易委員會依公平交易法處理。
依據：不動產經紀業管理條例第21條第2項、第22條第1項第4款；不動產經紀業管理條例施行細則第22條；內政部102年6月13日內授中辦地字第10266511621號函頒「不動產經紀業廣告處理原則」第三點、第四點、第五點（資料日期 2026-10-27）
不動產說明書不實與經紀業責任
買了中古屋才發現是海砂屋，說明書沒寫，可以向仲介公司求償嗎？
新北地方法院在該案的見解是：經紀人員要以不動產說明書向買方解說，仲介對交易事項也有查證義務，但範圍以合理為限。氯離子含量這類問題需專業檢測才知道，若賣方已在現況說明書載明「未做過檢測」，仲介解說後由買方簽名，契約又提供檢測約款，該案認為難認仲介有過失。該案法院判賣方減少價金，仲介不必連帶賠償。買中古屋前，把海砂、輻射、漏水等檢測寫進契約並實際執行。
依據：不動產經紀業管理條例第 23 條、第 26 條第 2 項；民法第 359 條；臺灣新北地方法院 104 年度訴字第 989 號民事判決（民國 106 年 1 月 18 日）（資料日期 2026-10-27）
不動產說明書寫的屋況跟實際不一樣，仲介就一定要賠嗎？
臺中地方法院在該案的見解是：說明書與現況有落差，不代表仲介與經紀人員就當然要依不動產經紀業管理條例第26條第2項賠償，還要看有沒有可歸責的過失、買方有沒有損害，以及兩者間有無因果關係。仲介是交易專家但不是鑑定人，若已以通常注意確認現況、多次陪同看屋並如實說明，該案認為不必進一步檢測隱藏的瑕疵。簽約前宜自行或請專業人士驗屋，並把重要屋況約定寫進契約。
依據：不動產經紀業管理條例第 23 條、第 26 條第 2 項；民法第 567 條；臺灣臺中地方法院 114 年度消字第 17 號民事判決（民國 115 年 9 月 4 日）（資料日期 2026-10-27）
仲介答應幫我確認不會被課奢侈稅，結果還是被補稅，仲介公司要負責嗎？條例第26條可以直接向經紀人求償嗎？
臺南地方法院在該案認為，經紀業管理條例第26條第2項是讓經紀業與成立侵權責任的經紀人員連帶負責，並非另創可直接向經紀人求償的請求權，該案經紀人員個人也不成立侵權責任。不過銷售同意書特約仲介確認免奢侈稅，仲介卻輕信賣方代理人的說法、未向賣方本人及配偶查證，法院依委任契約認定仲介公司有過失；賣方一方也有過失，仲介只負兩成責任。稅務法令諮詢若不在委任範圍，仲介無此義務。要仲介確認的事項宜寫進書面，並自行再核對。
依據：不動產經紀業管理條例第 26 條第 2 項；民法第 528 條、第 535 條、第 544 條、第 217 條；臺灣臺南地方法院 102 年度訴字第 1593 號民事判決（民國 103 年 8 月 25 日）（資料日期 2026-10-27）
斡旋金與要約書
我付了斡旋金，賣方只在仲介留存的那一聯簽名同意，斡旋金就會變成定金嗎？
桃園地方法院在該案（第二審）認為：斡旋金收據若約定「賣方簽名同意買方條件時，仲介即可代買方將斡旋金充為定金交給賣方」，並未限定一定要簽在買方留存的那一聯，賣方在仲介留存聯簽名同意即可，法律也沒規定收受定金一定要另開定金收據。所以買方在斡旋有效期間內沒有撤回、賣方又已同意時，斡旋金可能轉為定金。簽約前看清轉定金條件與撤回期限，要撤回務必在期限內為之。
依據：臺灣桃園地方法院 90 年度簡上字第 48 號民事判決（民國 90 年 6 月 5 日）；民法第 249 條（資料日期 2026-10-27）
我下了斡旋金，賣方同意後我反悔不買，斡旋金會被沒收嗎？
花蓮地方法院在該案依斡旋金契約書認為，賣方已在契約有效期間同意出售，仲介任務就算完成，買方事後無故不簽買賣契約，要依約由仲介與賣方各沒收一半斡旋金，作為買方的違約賠償。買方主張房地欠繳管理費、無法依設計圖規劃，法院認為前者未能證明屬實、後者並非契約的重要內容，所以不能拿回斡旋金。沒收比例依各契約約定而異。
依據：臺灣花蓮地方法院 100 年度訴字第 180 號民事判決（民國 101 年 6 月 26 日）；民法第 259 條（買方據以請求返還斡旋金，經駁回）（資料日期 2026-10-27）
