資料日期 2026-10-27。以下是個案見解與實務函令的整理：判決結果依個案事實而定，不是通案結論；函令以發布日的規定為準。具體情形請以主管機關最新公告與專業人士意見為準。
嫌惡設施未告知
新房子後面緊鄰墳墓和后土，買前不知道，可以解約嗎？
高等法院在該案（89年判決）認為：房屋緊鄰墳墓和后土（后土距後牆約84公分），在市場上影響消費心理、造成價值貶損，屬無法補正的物之瑕疵。買方簽約時若確實不知（墳墓被草叢或建材遮蔽），可主張解約。該案土地與房屋分開簽約，法院認為兩份契約互相依存，一併解除並返還價金。買方須在民法第365條期限內行使權利；看屋時宜實地繞行周邊，個案請專業人士評估。
依據：民法第354條、第359條、第259條；臺灣高等法院 88 年度上字第 304 號民事判決（89年7月18日）（資料日期 2026-10-27）
房子後方40公尺有墳墓，仲介沒講，要負責嗎？
高等法院在該案的見解是：鄰近墳墓雖不是房屋本身的瑕疵，仍是會降低成交價的嫌惡設施。仲介以居間為業，依民法第567條有調查與據實報告義務，不能只轉述賣方填的現況說明書。該案估價因墳墓減損約14.48%，但買方只看屋一次就簽約，墳墓稍加查看即知，法院認定買方與有過失八成，仲介賠償16萬元，並不得收報酬。仲介宜主動勘查周邊，買方也應實地察看，個案請專業人士評估。
依據：民法第567條、第571條、第217條；不動產經紀業管理條例第26條第2項；臺灣高等法院 103 年度消上字第 6 號民事判決（104年6月23日）（資料日期 2026-10-27）
頂樓有電信基地台，賣方沒說，算瑕疵嗎？可以解約嗎？
高等法院高雄分院在該案的見解是：電磁波是否影響健康雖無定論，但基地台常引發民眾陳情抗議，足以降低房地通常交易價值，屬物之瑕疵；頂樓屬共用部分，設置基地台也使區分所有權人的使用受限，另構成權利瑕疵。該案基地台有偽裝、買方無從查知，賣方未告知，加上車位專用權欠缺，法院認為賣方應負權利瑕疵擔保責任，買方解約獲准（須同時返還房地），違約金由100萬元酌減為60萬元。賣方應據實勾選現況說明書，個案請專業人士評估。
依據：民法第349條、第353條、第354條第1項、第355條、第226條、第256條、第259條、第250條、第252條；臺灣高等法院高雄分院107年度上字第231號民事判決（108年6月5日）（資料日期 2026-10-27）
預售屋附近有大廟，業務沒提，算嫌惡設施嗎？可以撤銷契約嗎？
臺中地方法院在該案的見解是：寺廟是否為嫌惡設施因人而異，須綜合規模、活動、實際影響及是否客觀減損價值判斷；影響成交價格，不等於民法所稱物之瑕疵。該案宮廟距建案約261公尺、歷史悠久且明顯可見，買方簽約前本可自行勘查，法院認為不構成瑕疵，也不成立意思表示錯誤或詐欺。判決指出內政部說明書應記載事項（要求載明半徑300公尺內的寺廟等設施）是規範仲介業者，現行規定以內政部公告為準。該案為一審判決，買方已上訴，個案請專業人士評估。
依據：民法第88條、第92條第1項、第354條、第359條；臺灣臺中地方法院112年度訴字第2617號民事判決（115年7月24日）；內政部『不動產說明書應記載及不得記載事項』（判決引用）（資料日期 2026-10-27）
預售屋附近有加油站和高壓電塔，業務沒講，可以解約嗎？
新北地方法院在該案的見解是：房屋周邊有加油站、高壓電塔等設施，若契約未約定「附近不得有」、買方洽談時也沒提出、銷售人員亦未保證，就難認為屬房屋品質的一部分，買方不能事後以此主張瑕疵解約。該案房屋當時尚在興建、未交付，瑕疵與否也無從認定。買方在意的周邊條件，建議寫進契約或要求在不動產說明書載明；賣方被詢問時應據實回答，個案請專業人士評估。
依據：民法第354條、第355條、第359條；臺灣新北地方法院 104 年度重訴字第 319 號民事判決（104年8月18日）（資料日期 2026-10-27）
違建被拆
買頂樓加蓋的房子，之後被通知拆除，可以向賣方求償嗎？
高等法院在該案的見解是：買方簽約時明知頂樓加蓋是未登記的違建，契約也載明依現況，依民法第355條，買方知情的瑕疵，出賣人一般不負擔保責任。現況說明書勾選「未接獲報拆通知」，只要簽約當時確實沒收到，就不算填載不實，買方也未能證明賣方曾不實保證。該案報拆認定發生在簽約之後。買方購買違建要自行評估被拆風險並向建管單位查詢；賣方則應據實填寫，個案請專業人士評估。
依據：民法第354條、第355條第1項、第359條；臺灣高等法院 103 年度上字第 1443 號民事判決（104年6月30日）（資料日期 2026-10-27）
賣方沒說頂樓增建早就被通知拆除，買方可以怎麼辦？
高等法院在該案認為，頂樓增建是否曾被通知拆除是影響買方締約意願的重要事項，賣方有據實說明義務。該案賣方在現況確認表勾選未曾接獲拆除通知，但前手早已收到違建認定通知，欠缺賣方所保證的品質，買方依瑕疵擔保解除契約有效。不過解約後不能再請求減價或賠償不完全給付，買方也未能證明賣方知情有故意過失，賠償請求被駁回。買賣前務必向建管單位查詢報拆紀錄。
依據：民法第354條、第355條第1項、第359條、第360條、第227條；臺灣高等法院101年度上字第334號民事判決（101年9月18日）；原審臺灣新北地方法院99年度訴字第2392號民事判決（101年2月8日）（資料日期 2026-10-27）
賣方隱瞞房子已被勒令拆除，會有刑事責任嗎？
高等法院刑事庭在該案認為，賣方明知建物已被主管機關函令強制拆除，這是影響買方承買意願與價格的重要交易事項，賣方負有告知義務；刻意隱瞞、使買方誤信的，可能構成刑法詐欺罪責。該案成立詐欺得利罪，處有期徒刑6月，緩刑2年；法院也不因建物仍可出租就認為不影響價值，因為建物一旦拆除，相關權利即消滅。賣方應據實揭露拆除通知，買方可向建管單位查詢，個案請專業人士評估。
依據：刑法第339條第2項；臺灣高等法院 108 年度上易字第 1742 號刑事判決（109年1月10日）（資料日期 2026-10-27）
鄰損與施工損害
我想買的房子，聽說以前被隔壁工地施工震到傾斜，賣方沒說，這算瑕疵嗎？
高等法院在該案（91年判決）認為，房屋因鄰房施工而傾斜，造成門窗變形、牆面龜裂，縮短使用年限，屬減損價值與效用的瑕疵；買方簽約時不知情，賣方負瑕疵擔保責任，買方可請求減價。傾斜要靠專業測量才看得出，不能只因買方看過屋就當作已知情。買方須在民法第365條期限內行使權利。建議請賣方提供鄰損鑑定與賠償紀錄，必要時請技師測量，並把相關說明寫進契約。
依據：臺灣高等法院90年度上易字第674號民事判決（91年8月6日）；民法第354條、第356條、第359條、第365條（資料日期 2026-10-27）
隔壁蓋房子害我家房子傾斜，可以向起造人求償嗎？
高等法院在該案認為，建設公司以起造人名義在鄰地蓋房子，依民法第794條對鄰地地基及房屋有防免損害的義務，鄰房因施工龜裂傾斜，依第184條第2項推定起造人有過失；施工前做過現況鑑定，只是日後界定鄰損責任的參考，不能因此免責。該案住戶可請求修復費與傾斜補償，但因住戶長期抽地下水也有影響，賠償按比例酌減。請求權自知有損害及賠償義務人起二年內要行使（民法第197條）。
依據：民法第794條、第184條第2項、第217條第1項、第197條第1項；臺灣高等法院92年度上更(一)字第55號民事判決（94年7月26日）（資料日期 2026-10-27）
預售屋建商違約與交屋爭議
預售屋建商超過期限沒通知交屋，我可以請求遲延利息嗎？契約沒寫怎麼辦？
高等法院在該案（111年更審判決）認為：預售屋契約多是建商預先擬定的定型化契約，內政部公告的應記載事項即使沒寫進契約，依消保法第17條第5項仍構成契約內容。依應記載事項，建商若未在領得使用執照後六個月內通知交屋，每逾一日須按已繳房地價款萬分之五計付遲延利息（現行112年修正版第十五點仍同）；該案法院認為過高，酌減為年息百分之十五。請留存繳款、通知與交屋紀錄。
依據：消費者保護法第17條第5項；民法第252條；預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹、十五（一）4（112年6月19日修正、112年7月1日生效版；判決稱第15條第1項第4款）；臺灣高等法院110年度上更一字第148號民事判決（111年7月26日）（資料日期 2026-10-27）
預售屋交屋時發現室內使用面積比契約少，可以請求減價嗎？可以先不付尾款嗎？
最高法院在該案（87年判決，年代較早）維持原審見解：契約約定的室內使用面積短少約5.2坪，屬房屋瑕疵，該案按每坪買價計算減價；買方主張同時履行抗辯拒付尾款，不負遲延責任。但最高法院99年度台上字第1972號另指出，減價應比較有無瑕疵的價值差額，不宜直接按短少比例計算，個案仍看契約約定。現行預售屋應記載事項已不得使用「使用面積」，以登記面積為準並依找補條款處理，誤差逾百分之三買方得解除契約。
依據：民法第354條、第359條、第227條、第264條；預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹、六、貳、三（112年6月19日修正、112年7月1日生效版）；最高法院87年度台上字第3065號民事判決（87年12月31日）；最高法院99年度台上字第1972號民事判決（99年10月28日）（資料日期 2026-10-27）
預售屋買方付不出貸款期款被建商解約，建商可以沒收房地總價的百分之十五嗎？嫌太高可以請求減少嗎？
高等法院在該案認為，買方未依約付款遭解約，契約約定賣方可沒收房地總價百分之十五作違約金，屬損害賠償總額預定性質；買方主張過高，須自己舉證。該案法院審酌建案跌價、銷售費用等賣方實際損失後，認為並未過高，並參考預售屋應記載事項以百分之十五為上限（現行112年修正版第二十四點第四款仍同）。民法第252條允許法院酌減過高違約金，仍視個案。簽約前看清條款，並保留實際損失資料。
依據：民法第250條、第252條、第179條；預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項壹、二十四（四）（112年6月19日修正、112年7月1日生效版）；臺灣高等法院108年度上字第211號民事判決（108年7月17日）（資料日期 2026-10-27）
借名登記
房子是借別人名字登記的，登記名義人還沒把房子過戶回來之前，法律上誰是所有人？
最高法院的見解是，借名登記只是借名人與出名人之間的債權契約，房子過戶回來之前，登記名義人在登記上仍是所有權人。不過實際結果仍看借名關係能否證明：在一件借名人過世、債權人聲請執行出名人名下房產的案子，最高法院102年曾以登記有公信力為由廢棄發回，更審時高等法院卻認定房子是借名登記的遺產，出名人敗訴，最高法院104年駁回上訴確定。借名人想拿回房產，須先終止契約並辦理移轉登記。
依據：土地法第 43 條；強制執行法第 15 條；民法第 759 條；最高法院 102 年度台上字第 1056 號民事判決（102年6月6日，廢棄發回）；臺灣高等法院 102 年度上更(二)字第 59 號民事判決（102年11月13日）；最高法院 104 年度台上字第 856 號民事裁定（104年5月13日）；最高法院 106 年 2 月 14 日第 3 次民事庭會議決議（經最高法院 110 年度台聲字第 2295 號裁定引述）（資料日期 2026-10-27）
借名登記的房子被出名人的債權人追討時，債權人可以拿去抵債嗎？
最高法院在該案認為，借名登記在內部關係上承認借名人才是真正所有權人，出名人名下的借名財產原本不是出名人債務的總擔保；債權人與出名人往來時若已知悉是借名財產，就不能主張它是債權的總擔保，也不能代位出名人行使權利，因此廢棄發回。更審時高等法院認為主張借名的一方既無法證明借名關係，也無法證明銀行當時知情，仍准許債權人代位請求塗銷移轉登記。
依據：民法第 242 條；最高法院 99 年度台上字第 2448 號民事判決（99年12月30日，廢棄發回）；臺灣高等法院 100 年度上更(一)字第 11 號民事判決（100年12月6日）（資料日期 2026-10-27）
