以下問答的資料日期為 2026-10-27（每題依據欄另標），法規與稅制可能修正，具體情形請以主管機關最新公告與專業人士意見為準。
住宅租賃契約
房客欠租幾個月，房東才能終止租約？押金可以先抵嗎？
民法第440條：房屋遲付租金總額須達2個月租額（每期開始時支付者須遲延逾2個月），且定相當期限催告仍不付，房東才能終止，未達2個月不得終止。土地法第100條第3款規定欠租要「除擔保金抵償外」達2個月以上，不少判決因此先扣除押金（擔保金）再計算，但就租賃住宅也有判決認為適用租賃住宅條例，不必先扣除，見解不一。租賃住宅另須檢附事證，於終止前30日書面通知。建議以存證信函催告並留存紀錄；終止後房客不還屋，須訴訟取得判決後聲請強制執行。
依據：土地法第100條第3款；民法第440條第2項；租賃住宅市場發展及管理條例第10條；民法第440條第1項、第2項；民法第455條（資料日期 2026-10-27）
房客租期到了不搬，房東可以怎麼算錢？
依範本：租期屆滿或終止後房客逾期未返還，房東應即明示不以不定期限繼續契約，並可請求相當月租金額，及按相當月租金額計算的違約金，未滿一個月以日租金折算，到返還為止。若事先辦理公證並載明逕受強制執行，租期屆滿後未返還房屋，及欠繳租金、違約金等金錢債務，可憑公證書聲請執行；租期中因欠租終止後的遷讓房屋仍須訴訟。
依據：住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項壹、十五、二十一；公證法第13條第1項第1款、第3款（資料日期 2026-10-27）
民法租賃
欠租要房客搬走，催告信怎麼寫才有效？
民法第440條：房東要先定相當期限催告，逾期仍不付才可終止；房屋遲付租金總額未達2個月租額不得終止。住宅另依租賃住宅條例第10條，須檢附事證於終止前30日書面通知。欠租是否要先扣除押金再計算，實務見解不一，保守做法是扣除後仍達2個月再催告。催告信建議用存證信函，載明欠租期間與月數、金額、限期繳清及逾期將終止契約，您的情況請轉給真人。
依據：民法第440條；土地法第100條第3款；租賃住宅市場發展及管理條例第10條（資料日期 2026-10-27）
欠租處理
租客不付租金又不搬，怎麼讓他搬走？
先依法催告、終止租約（租賃住宅另須於終止前30日書面通知）；租客仍不遷讓，可提起返還房屋與給付租金訴訟（定期租賃及請求租金的訴訟適用簡易程序），取得確定判決後聲請強制執行。租約若事先公證並載明逕受強制執行，欠租等金錢債務可憑公證書聲請執行，但返還房屋僅限租期屆滿後才能憑公證書執行，租期中因欠租終止仍須訴訟。欠租金額也可評估聲請支付命令。
依據：民法第440條、第455條；民事訴訟法第427條第2項、第508條；公證法第13條第1項第1款、第3款；強制執行法第4條第1項；租賃住宅市場發展及管理條例第10條（資料日期 2026-10-27）
租約到期
租約到期後房客不搬也不續約，房東怎麼辦？
定期租約屆滿即消滅，房客應返還房屋。但屆滿後房客仍繼續使用，而房東不即表示反對者，視為以不定期限繼續契約，所以房東要及時明確表示不續租。房客拒不遷讓，租賃住宅可向縣市政府申請調處（免繳費用），或循訴訟取得判決後強制執行；租約若事先公證並載明租期屆滿應返還房屋時逕受強制執行，屆滿後可憑公證書聲請強制執行。
依據：民法第450條第1項；第451條；公證法第13條第1項第3款；強制執行法第4條第1項；租賃住宅市場發展及管理條例第16條（資料日期 2026-10-27）
遺留物
房客搬走後留下東西，房東可以直接丟嗎？
依租賃住宅條例（107年6月27日起施行），租賃契約消滅後，雙方應共同點交屋況及設備；點交後仍有遺留物，除另有約定外，房東須定相當期限催告房客取回，仍不取回才視為拋棄所有權，處理費用可由押金扣除，不足者可向房客請求。未經催告就丟棄有風險。
依據：租賃住宅市場發展及管理條例第12條（資料日期 2026-10-27）
請求權時效
退租後房東說我弄壞房子要求賠償，有時效嗎？
有。出租人就租賃物所受損害對承租人的賠償請求權，承租人的償還費用請求權及工作物取回權，都因二年間不行使而消滅；出租人的二年自受租賃物返還時起算，承租人的二年自租賃關係終止時起算。
依據：民法第456條（資料日期 2026-10-27）
留置權
房客欠租，房東可以把房客的家具扣下來嗎？
民法規定不動產出租人對置於該不動產的承租人之物有留置權，但禁止扣押之物不在此限，且只能在已得請求的損害賠償及本期與以前未交租金的範圍內取償。是否能行使、如何行使須依法程序，建議不要自行換鎖或搬走財物，請轉真人。
依據：民法第445條（資料日期 2026-10-27）
